Bei der Ver­äu­ße­rung von Immo­bi­li­en im privaten Bereich sieht und sah der Gesetz­ge­ber beson­de­re Steu­er­be­frei­ungs­tat­be­stän­de vor wie z.B. die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung (siehe auch den Beitrag zur Immo­bi­li­en­be­steue­rung neu) oder die Befrei­ung selbst her­ge­stell­ter Gebäude. Sinn und Zweck dieser Begüns­ti­gun­gen ist einer­seits die Ersatz­be­schaf­fung eines Gebäudes nicht durch die Besteue­rung zu erschwe­ren und ande­rer­seits bei der Her­stel­ler­be­frei­ung für das finan­zi­el­le Bau­ri­si­ko zu ent­schä­di­gen. Der VwGH hatte sich unlängst (GZ 2008/13/0128 vom 25.4.2012) mit dem Fall aus­ein­an­der­zu­set­zen, in dem zunächst Mit­ei­gen­tum an einer bebauten Lie­gen­schaft erworben wurde und es nach Wohn­raum­schaf­fung durch Dach­bo­den­aus­bau zum Verkauf dieser Woh­nun­gen kam. Da die Ver­äu­ße­rung inner­halb der Spe­ku­la­ti­ons­frist erfolgte, war strittig, ob die Ausnahme für selbst her­ge­stell­te Gebäude anzu­wen­den ist.

Diese Her­stel­ler­be­frei­ung – in der Fassung vor der „Immo­bi­li­en­be­steue­rung neu“ – beschränkt sich auf das Gebäude, aus­ge­nom­men die Vor­aus­set­zun­gen für die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung liegen vor. Dem VwGH folgend ist ein Dach­bo­den­aus­bau bzw. die Her­stel­lung von Dach­ge­schoß­woh­nun­gen kein selbst her­ge­stell­tes Gebäude, da damit der Ver­kehrs­auf­fas­sung folgend Bau­maß­nah­men zur erst­ma­li­gen Errich­tung eines Gebäudes im Sinne eines Hausbaus gemeint sind. Die Bau­maß­nah­men für den Dach­bo­den­aus­bau führen demnach nicht zur Befrei­ung, sie sind aber bei der Ermitt­lung der Höhe des Spe­ku­la­ti­ons­er­geb­nis­ses kürzend zu berück­sich­ti­gen (sofern sie noch nicht steu­er­min­dernd berück­sich­tigt wurden, etwa im Rahmen der Ver­mie­tung und Verpachtung).

Der Tat­be­stand des selbst her­ge­stell­ten Gebäudes ist eng aus­zu­le­gen – Sanie­run­gen und Reno­vie­run­gen eines bestehen­den Gebäudes fallen nicht darunter. Für die geän­der­te Rechts­la­ge im Zuge der „Immo­bi­li­en­be­steue­rung neu“ hat das VwGH-Erkennt­nis ebenso Bedeu­tung. Die Steu­er­be­frei­ung für selbst her­ge­stell­te Gebäude gilt wei­ter­hin, wobei seit 1. April 2012 zusätz­lich zu berück­sich­ti­gen ist, dass das Gebäude im Ver­kaufs­zeit­punkt inner­halb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzie­lung von Ein­künf­ten gedient haben darf. 

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