Das BFG hatte sich (GZ RV/7104281/2018 vom 27.11.2023) mit einem Sach­ver­halt aus­ein­an­der­zu­set­zen, in dem eine Wohnung über rund 20 Jahre für Wohn­zwe­cke ver­mie­tet wurde und ent­spre­chend Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung erzielt wurden. Nach Auszug des letzten Mieters (Ende August 2015) — die Wohnung war aufgrund der langen Dauer der Ver­mie­tung sanie­rungs­be­dürf­tig — wurden gegen Ende des Jahres in der Wohnung einige Sanie­rungs­ar­bei­ten durch­ge­führt (Aus­tausch der Bade­zim­mer­aus­stat­tung, Erneue­rung der Sanitär- und Elek­tro­in­stal­la­tio­nen, Ausmalen wie auch Sanie­rung der Fliesen). Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wollte die damit ange­fal­le­nen Kosten von rund 50.000 € als Erhal­tungs­auf­wand und somit als Wer­bungs­kos­ten steu­er­lich absetzen und auch den Vor­steu­er­ab­zug geltend machen. Bedeut­sam im vor­lie­gen­den Fall war, dass der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach der Sanie­rung die Wohnung an seinen Sohn im Schen­kungs­we­ge wei­ter­gab und dieser die Wohnung in Folge für private Wohn­zwe­cke nutzte. Die Eigen­tums­über­tra­gung an den Sohn in Form der Schen­kung spontan und kurz vor Jah­res­en­de 2015 sei dadurch moti­viert gewesen, steu­er­lich güns­ti­ger dazu­ste­hen, als dies nach Änderung der Geset­zes­la­ge im Bereich der Grund­er­werb­steu­er möglich gewesen wäre.

Das BFG setzte sich im Rahmen der Ent­schei­dungs­fin­dung aus­führ­lich mit der zeit­li­chen Abfolge der Ver­mie­tungs­tä­tig­keit inklu­si­ve Been­di­gung, der Reno­vie­rung der Wohnung und der Schen­kung der Wohnung aus­ein­an­der. So wurde das Miet­ver­hält­nis durch den Mieter mit 31. August 2015 gekün­digt — die Sanie­rungs­ar­bei­ten erfolg­ten schwer­punkt­mä­ßig im November und Dezember 2015. Mit Schen­kungs­ver­trag vom 17.12.2015 wurde die Wohnung an den Sohn über­ge­ben, wobei der Vater sich kein Frucht­ge­nuss­recht hatte ein­räu­men lassen. Im Mai 2016 schließ­lich zog der Sohn in die neu reno­vier­te Wohnung ein und meldete mit 29. Dezember 2016 seinen Haupt­wohn­sitz in dieser Wohnung.

Der ehe­ma­li­ge Woh­nungs­ei­gen­tü­mer argu­men­tier­te für die Gel­tend­ma­chung als Wer­bungs­kos­ten (bzw. der Vor­steu­er) damit, dass die getä­tig­ten Wer­bungs­kos­ten kausal mit den ver­ein­nahm­ten (ehe­ma­li­gen) Miet­ein­künf­ten zusam­men­hän­gen. Darüber hinaus war er im Zeit­punkt der Ent­schei­dung zur Sanie­rung davon aus­ge­gan­gen, dass die Ver­mie­tungs­tä­tig­keit fort­ge­führt werden würde. Das Finanz­amt war hingegen der Ansicht, dass die im Zuge der Reno­vie­rung ange­fal­le­nen Kosten aus­schließ­lich mit der Schen­kung der Wohnung an den Sohn zusam­men­hin­gen und somit die Reno­vie­rung aus privaten Gründen erfolgte. Die privaten Gründe führen dazu, dass die Kosten zur Gänze nicht Ein­künf­te mindernd absetz­bar sind und auch kein Vor­steu­er­ab­zug geltend gemacht werden kann. Überdies seien vom ehe­ma­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer keine ernst­haf­ten Absich­ten hin­sicht­lich einer späteren Ver­mie­tung ersicht­lich gewesen.

Das BFG betonte — auch mit Hinweis auf VwGH-Judi­ka­tur — dass bei Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung der Wer­bungs­kos­ten­be­griff weit zu fassen ist und Auf­wen­dun­gen auch dann Wer­bungs­kos­ten sein können, wenn ihnen gerade keine Ein­nah­men gegen­über­ste­hen. Wichtige Vor­aus­set­zung dafür ist aller­dings, dass ernst­haf­te Absich­ten zur späteren Erzie­lung posi­ti­ver Ein­künf­te als klar erwiesen ange­se­hen werden können. Der Ent­schluss des Steu­er­pflich­ti­gen muss klar und ein­deu­tig nach außen hin in Erschei­nung treten — eine bloß behaup­te­te, nicht nach außen getre­te­ne Ver­mie­tungs­ab­sicht reicht hingegen nicht aus. Wird während der Unter­bre­chung einer Ein­nah­men­er­zie­lung der Ent­schluss gefasst, das Wohn­ob­jekt nicht weiter zur Ein­nah­men­er­zie­lung zu ver­wen­den, sondern z.B. zur Befrie­di­gung des eigenen Wohn­be­dürf­nis­ses zu nutzen, so sind ab diesem Zeit­punkt die Auf­wen­dun­gen für das Objekt keine Wer­bungs­kos­ten mehr. Auf­wen­dun­gen, welche die Zeit nach der Ein­stel­lung der Ver­mie­tungs­tä­tig­keit betref­fen, können auch keine nach­träg­li­chen Wer­bungs­kos­ten darstellen.

Im End­ef­fekt ver­nein­te das BFG den Wer­bungs­kos­ten­ab­zug für die Reno­vie­rungs­ar­bei­ten, da die behaup­te­te Ver­mie­tungs­ab­sicht nicht aus­reicht, wenn sie nicht ent­spre­chend nach außen gerich­tet ist — es fehlte nach Been­di­gung des letzten Miet­ver­hält­nis­ses an dem ein­deu­tig erkenn­ba­ren und nach außen tre­ten­den Ent­schluss zur Fort­füh­rung der Ver­mie­tung der Wohnung. So ist nicht nach­voll­zieh­bar, wieso weder nach Kün­di­gung durch den Mieter noch während der Sanie­rung des Miet­ob­jekts ein Immo­bi­li­en­mak­ler beauf­tragt wurde, um für die reno­vier­te Wohnung einen (weiteren) Mieter zu finden. Ebenso wenig wurden Inserate in Print- oder Online­me­di­en geschal­tet. Überdies bezwei­fel­te das BFG den spon­ta­nen Ent­schluss zur Schen­kung an den Sohn aufgrund grund­er­werb­steu­er­li­cher Über­le­gun­gen. Da der Schen­kungs­ver­trag mit 17. Dezember 2015 datiert ist, mussten jeden­falls schon davor ent­spre­chen­de Über­le­gun­gen ange­stellt worden sein, gerade da es zum Jah­res­wech­sel 2015 hin einen großen Andrang bzgl. Lie­gen­schafts­über­tra­gun­gen gegeben hat und es bei einer spon­ta­nen Aktion nicht zwei­fels­frei hätte gewähr­leis­tet werden können, dass die Lie­gen­schafts­über­eig­nung durch Notare bzw. Rechts­an­wäl­te noch recht­zei­tig vor Jah­res­en­de erfolgt. Schließ­lich wurde auch noch der Vor­steu­er­ab­zug versagt, da nach Been­di­gung des letzten Miet­ver­hält­nis­ses keine unter­neh­me­ri­sche Tätig­keit mehr vorlag und die geltend gemach­ten Auf­wen­dun­gen somit nicht für das Unter­neh­men aus­ge­führt worden sind.

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