Kosten und Auf­wen­dun­gen, welche schon vor der Erzie­lung steu­er­pflich­ti­ger Ein­nah­men geleis­tet werden, können dennoch Wer­bungs­kos­ten dar­stel­len. Vor­aus­set­zung für das Vor­lie­gen solcher vor­weg­ge­nom­me­nen Wer­bungs­kos­ten ist, dass Umstände gegeben sind, welche über die bloße Absichts­er­klä­rung zur künf­ti­gen Ein­nah­men­er­zie­lung hin­aus­ge­hen und klar und deutlich nach außen in Erschei­nung treten. Die ernst­haf­te Absicht zur späteren Ein­nah­men­er­zie­lung muss aufgrund bin­den­der Ver­ein­ba­run­gen oder sons­ti­ger, über die Absichts­er­klä­rung hin­aus­ge­hen­der Umstände mit ziem­li­cher Sicher­heit fest­ste­hen. Liegen solche Umstände zunächst vor, fallen sie aber später weg, so ist ab dem Wegfall auch kein Wer­bungs­kos­ten­ab­zug mehr möglich.

Im Zusam­men­hang mit künf­ti­gen Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung können den EStR folgend (Rz 4035) etwa Schuld­zin­sen für die Anschaf­fung des Bau­grunds, öffent­li­che Abgaben vom Grund­be­sitz bis zur Fer­tig­stel­lung des Gebäudes oder die AfA von der Bereit­stel­lung zur Ver­mie­tung bis zur effek­ti­ven Ver­mie­tung als vor­weg­ge­nom­me­ne Wer­bungs­kos­ten geltend gemacht werden. Demnach wird bei der Ver­mie­tung die­nen­den Gebäuden die AfA nicht erst ab der tat­säch­li­chen Über­las­sung an den Mieter ange­setzt, sondern schon ab der in der Ver­mie­tungs­ab­sicht erfolg­ten Bereit­stel­lung des Gebäudes (da bei Gebäuden die rein alters­be­ding­te Abnut­zung in den Vor­der­grund tritt).

Das BFG hatte sich (GZ RV/5100117/2023 vom 14.4.2025) mit dem Sach­ver­halt aus­ein­an­der­zu­set­zen, in dem eine Lie­gen­schaft erworben wurde und ein über den Kauf­preis hin­aus­ge­hen­der Kredit auf­ge­nom­men wurde. Vor der geplan­ten Ver­mie­tung war noch eine umfas­sen­de Sanie­rung ange­dacht — konkret sollten zwei Woh­nun­gen im Ober­ge­schoss und Geschäfts­räum­lich­kei­ten im Erd­ge­schoss ent­ste­hen und anschlie­ßend ver­mie­tet werden. Nach anfäng­li­chen kleinen Sanie­run­gen in den ersten vier Jahren stoppte das Projekt jedoch aufgrund von Unstim­mig­kei­ten mit den Eigen­tü­mern des Nach­bar­grund­stücks im Jahr 2015. Seitdem wurden keine nen­nens­wer­ten Bau­maß­nah­men mehr durch­ge­führt und das Gebäude war ein Rohbau ohne Fenster und Türen, ohne Innen­aus­bau und Instal­la­tio­nen etc.

In der Steu­er­erklä­rung wurden dennoch negative Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung erklärt, welche vom Finanz­amt nicht aner­kannt wurden (mangels Aner­ken­nung als Ein­kunfts­quel­le). Das BFG betonte in seiner Ent­schei­dung, dass die Prüfung, ob vor­weg­ge­nom­me­ne Wer­bungs­kos­ten vor­lie­gen, gedank­lich der Lieb­ha­be­rei­be­ur­tei­lung vor­ge­la­gert ist. Demnach kann aus einem Umbau bzw. einer Gebäu­de­sa­nie­rung noch nicht zwingend der Ent­schluss abge­lei­tet werden, das Gebäude in Folge zu ver­mie­ten. Dieser auf die Ver­mie­tung des Objekts gerich­te­te Ent­schluss des Steu­er­pflich­ti­gen muss jedoch klar und ein­deu­tig nach außen hin in Erschei­nung treten; das Erzielen von tat­säch­li­chen Ein­nah­men ist hingegen keine Vor­aus­set­zung für die Berück­sich­ti­gung von vor­weg­ge­nom­me­nen Wer­bungs­kos­ten. Mangels erkenn­ba­rer ernst­haf­ter Ver­mie­tungs­ab­sich­ten durch den Steu­er­pflich­ti­gen — bedingt durch die “ewige Sanie­rung” des Gebäudes — lagen für das BFG keine vor­weg­ge­nom­me­nen Wer­bungs­kos­ten vor, sodass keine nega­ti­ven Ein­künf­te aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung steu­er­lich geltend gemacht werden konnten.

Bild: © Adobe Stock — DESIGN ARTS