Die Abgren­zung zwischen Her­stel­lungs­auf­wand (Akti­vie­rung der Kosten und Ver­tei­lung über die AfA), Instand­set­zung (keine Änderung der Wesens­art des Gebäudes, aber wesent­li­che Erhöhung des Nutz­wer­tes mit der Folge einer Ver­tei­lung der Auf­wen­dun­gen über 15 Jahre) und laufende Instand­hal­tung (sofort steu­er­lich abzugs­fä­hig) ist bei der Ver­mie­tung von Immo­bi­li­en immer schon ein steu­er­lich heißes Thema gewesen, das nicht nur Gegen­stand zahl­rei­cher Fach­auf­sät­ze, sondern auch Anlass vieler Steu­er­ver­fah­ren war und ist.

Eine neue Facette hat sich durch eine Ent­schei­dung des VwGH vom 26.9.2024 (GZ Ro 2023/15/0001) ergeben: Konkret ging es dabei um die Abgren­zung von Instand­set­zungs- und Instand­hal­tungs­maß­nah­men bei ver­mie­te­ten Eigen­tums­woh­nun­gen in der­sel­ben Woh­nungs­an­la­ge. Ein Eigen­tü­mer von 39 Woh­nun­gen in dieser Anlage führte in zwei Woh­nun­gen Baumeister‑, Elek­tro­in­stal­la­ti­ons- und Sani­tär­in­stal­la­ti­ons­ar­bei­ten durch. Die 39 Woh­nun­gen ent­spra­chen circa einem Anteil von 54 % der gesamten Woh­nungs­an­la­ge. Der Steu­er­pflich­ti­ge behan­del­te den Aufwand als sofort absetz­ba­ren Instand­hal­tungs­auf­wand, weil keine Her­stel­lungs­kos­ten vorlagen, die Sanie­rung zu keiner Anhebung der Kate­go­rien­miet­zin­se führte und der sanierte Anteil am gesamten Gebäude durch­ge­rech­net weniger als 2,5 % aus­mach­te. Dabei wurde argu­men­tiert, dass keine wesent­li­che Erhöhung des Nutz­wer­tes des Gebäudes vorliegt, weil die in den Ein­kom­men­steu­er­richt­li­ni­en in der Rz 6463 genannte 25 %-Grenze für einen Aus­tausch wesent­li­cher Gebäu­de­tei­le (im kon­kre­ten Fall eben Elektro- und Sani­tär­in­stal­la­tio­nen, andere betrof­fe­ne Maß­nah­men wären u.A. auch der Aus­tausch von Fenster, Türen, Stiegen, Zwi­schen­wän­den, Wasser- oder Hei­zungs­in­stal­la­tio­nen) deutlich unter­schrit­ten wird. Das Finanz­amt argu­men­tiert dagegen, dass als Bezugs­grö­ße für die 25 %-Grenze nicht das Gesamt­ge­bäu­de, sondern die einzelne sanierte Wohnung her­an­zu­zie­hen ist und daher auf 15 Jahre zu ver­tei­len­der Instand­set­zungs­auf­wand vorliegt.

Der Ansicht des Finanz­am­tes folgte auch das BFG. Im fort­ge­setz­ten Ver­fah­ren vor dem VwGH hat dieser darauf ver­wie­sen, dass sich die bis­he­ri­ge Judi­ka­tur zu dieser Frage nicht mit der Ver­mie­tung von Eigen­tums­woh­nun­gen, sondern mit der Ver­mie­tung von Miet­wohn­ge­bäu­den beschäf­tigt hat. Es war daher zu klären, ob als Bezugs­grö­ße für die 25 %-Grenze die jewei­li­ge sanierte Eigen­tums­woh­nung her­an­zu­zie­hen ist (Auf­fas­sung Finanz­amt und BFG) oder die gesamte Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge, in der sich die Eigen­tums­woh­nung befindet (Meinung Steuerpflichtiger).

Der VwGH kommt letzt­lich zu dem Ergebnis, dass der Prü­fungs­maß­stab die jewei­li­ge Ein­kunfts­quel­le ist. Bei der Ver­mie­tung von Eigen­tums­woh­nun­gen bildet jede Ver­mie­tung der ein­zel­nen Wohnung eine Ein­kunfts­quel­le des Steu­er­pflich­ti­gen, wenn die Ver­mie­tung an ver­schie­de­ne Personen erfolgt. Daher ist die 25 %-Grenze auf die einzelne (sanierte) Wohnung zu beziehen, weshalb im Ergebnis Instand­set­zungs­auf­wand vorliegt.

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