Eine in der Praxis sehr wesent­li­che Steu­er­be­frei­ung ist die soge­nann­te Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung: Bei einer Ver­äu­ße­rung von Eigen­hei­men (Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Woh­nun­gen) oder Eigen­tums­woh­nun­gen, die bisher als Haupt­wohn­sitz gedient haben, bleibt der Ver­äu­ße­rungs­er­lös grund­sätz­lich steu­er­frei. Die dahin­ter­ste­hen­de Über­le­gung ist, dass der Erlös unge­schmä­lert für den Kauf eines neuen Haupt­wohn­sit­zes zur Ver­fü­gung stehen soll. Im Detail sind die Rege­lun­gen der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung komplex, weshalb diese Bestim­mung regel­mä­ßig Gegen­stand steu­er­li­cher Judi­ka­tur ist. In einem unlängst vor dem BFG geführ­ten Ver­fah­ren (GZ RV/6100029/2018 vom 3.11.2025) ging es um mehrere unter­schied­li­che Fra­ge­stel­lun­gen. Zunächst bestä­tig­te das BFG die (höchst­ge­richt­li­che) Judi­ka­tur, dass die Steu­er­be­frei­ung nur bis zu einer Größe des Grund und Bodens von 1.000 m² anzu­wen­den ist.

Bis 1.000 m² bildet der Grund und Boden mit dem Gebäude ein ein­heit­li­ches Wirt­schafts­gut (Wirt­schafts­gut 1), während der über 1.000 m² hin­aus­ge­hen­de Grund­stücks­teil ein sepa­ra­tes Wirt­schafts­gut (Wirt­schafts­gut 2) dar­stellt. Diese Sicht­wei­se führt dazu, dass der Ver­äu­ße­rungs­preis auf diese zwei Wirt­schafts­gü­ter auf­zu­tei­len ist. Im Anlass­fall lag die Grund­stücks­flä­che bei rund 1.400 m². Die vom Finanz­amt vor­ge­nom­me­ne Auf­tei­lung des Ver­kaufs­prei­ses führte dazu, dass für das Wirt­schafts­gut 1 (1.000 m² Grund und Boden inklu­si­ve Gebäude) — wohl aufgrund recht hoher Errich­tungs­kos­ten für das Gebäude — ein Verlust ent­stan­den ist, während für das Wirt­schafts­gut 2 (400 m² Grund und Boden) aufgrund Wert­stei­ge­run­gen der Boden­wer­te ein Gewinn ermit­telt wurde. Obwohl in einer Gesamt­be­trach­tung ein Verlust ent­stan­den ist, wurde vom Finanz­amt für den Gewinn aus der über die Befrei­ung hin­aus­ge­hen­den Grund­stücks­ver­äu­ße­rung Steuer vor­ge­schrie­ben, während der Verlust aus den ersten 1.000 m² (inklu­si­ve Gebäude) als steu­er­frei aufgrund der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung behan­delt wurde (und damit “ins Leere” ging).

Da die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung nach dem Geset­zes­wort­laut auch negative Ein­künf­te umfasst, ist die Ver­lust­ver­wer­tung bei enger Geset­zes­aus­le­gung aus­ge­schlos­sen. Laut BFG ist jedoch die Bestim­mung im Wege einer teleo­lo­gi­schen Reduk­ti­on im kon­kre­ten Fall nicht anzu­wen­den und eine Ver­rech­nung der nega­ti­ven Ein­künf­te aus Wirt­schafts­gut 1 (Grund und Boden bis 1.000 m² samt darauf errich­te­tem Gebäude) mit den posi­ti­ven Ein­künf­ten aus Wirt­schafts­gut 2 (rest­li­cher Grund und Boden im Ausmaß von 400 m²) zuzu­las­sen. Eine man­geln­de Ver­lust­aus­gleichs­mög­lich­keit führt nämlich dazu, dass der Haupt­wohn­sitz­ver­käu­fer, der sich ohnehin bereits ins­ge­samt in einer Ver­lust­si­tua­ti­on befindet, auch noch dadurch benach­tei­ligt ist, dass er Ein­kom­men­steu­er für die nicht aus­gleichs­fä­hi­gen Gewinne zu ent­rich­ten hätte. Dieses Ergebnis lässt sich nach Ansicht des BFG nicht mit dem Begüns­ti­gungs­zweck der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung in Einklang bringen. Da das Finanz­amt Revision ein­ge­bracht hat, bleibt die finale Beur­tei­lung durch die Höchst­ge­rich­te abzuwarten.

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