Zur Unter­schei­dung, ob eine an den Ver­mie­ter geleis­te­te Zahlung als echte Miet­zins­vor­aus­zah­lung, die zur Gänze im Jahr des Zuflus­ses, oder als Hingabe eines Dar­le­hens in Teil­be­trä­gen nach Maßgabe des Dar­le­hens­zeit­rau­mes zu ver­steu­ern ist, sind folgende Kri­te­ri­en maß­ge­bend:
Laut VwGH ist ein Dar­le­hens­ver­trag als eine vom Miet­ver­hält­nis los­ge­lös­te Rück­zah­lungs­ver­pflich­tung mit einer klaren Ver­ein­ba­rung über Laufzeit, Rück­zah­lungs­mo­dus und Ver­zin­sung zu beur­tei­len.
Fehlen die wesent­li­chen Kri­te­ri­en für einen Dar­le­hens­ver­trag, handelt es sich um eine im Zufluss­jahr steu­er­pflich­ti­ge Miet­zins­vor­aus­zah­lung.
Kommt es bei vor­zei­ti­ger Auf­lö­sung des Miet­ver­tra­ges zu einer Rück­zah­lung des noch nicht ver­brauch­ten Teiles der Vor­aus­zah­lung, dann ist diese Rück­zah­lung als Wer­bungs­kos­ten bzw. Betriebs­aus­ga­be absetz­bar.
Der Beur­tei­lung eines Dar­le­hens steht bei einer Ver­knüp­fung mit dem Miet­ver­trag aber dann nichts entgegen, wenn die Kri­te­ri­en des Dar­le­hens­ver­tra­ges vor­lie­gen und die Dar­le­hens­rück­zah­lun­gen mit den Miet­zins­zah­lun­gen auf­ge­rech­net werden.
Für die Praxis ist daher zu emp­feh­len, die im Voraus geleis­te­te Zahlung in die Rechts­form eines Dar­le­hens­ver­tra­ges zu kleiden, um die meist ruinöse pro­gres­si­ve Ver­steue­rung im Zufluss­jahr zu ver­mei­den.
Bilan­zie­ren­de müssen Miet­zins­vor­aus­zah­lun­gen peri­oden­ge­recht verteilen.

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