Grund­re­gel lt. Rz 4193 EStR

:: Bis 5 Betten: Die Ein­künf­te sind mit der Pau­scha­lie­rung abgegolten.

:: Von 6 bis 10 Betten: Die Ein­nah­men stellen einen steu­er­pflich­ti­gen Neben­er­werb dar, bei dem die Ausgaben mit 50% der Ein­nah­men pau­scha­liert sind.

:: Über 10 Betten: Es liegen Ein­künf­te aus Gewer­be­be­trieb vor.

Unter­schei­dung zwischen Frem­den­zim­mer und Appartements

Für die Beur­tei­lung der Ein­kunfts­art, ob Neben­er­werbs­ein­künf­te, Ver­mie­tung oder Gewer­be­be­trieb, ist hin­sicht­lich der Bet­ten­ka­pa­zi­tät zwischen Frem­den­zim­mer mit Früh­stück und Appar­te­ments, sowie des Umfanges der erbrach­ten Neben­leis­tun­gen zu unter­schei­den (Ein­kom­men­steu­er­pro­to­koll 2004 zu Land- und Forst­wirt­schaft­li­chen Zweifelsfragen). 

:: Gleiche Behand­lung
Besteht ein ein­heit­li­ches Ver­mark­tungs­kon­zept (Urlaub am Bau­ern­hof mit Pro­dukt­ver­kos­tung, Mit­ar­beit der Gäste, Betriebs­be­sich­ti­gung, Demons­tra­ti­on der Betriebs­ab­läu­fe etc.) oder werden sowohl gegen­über den Zim­mer­gäs­ten als auch den Appar­te­ment­gäs­ten die gleichen Leis­tun­gen erbracht, gilt für alle die 10-Bet­ten­gren­ze. Ist diese über­schrit­ten liegen Ein­künf­te aus Gewer­be­be­trieb vor. 

:: Unglei­che Behand­lung
Werden dagegen die Neben­leis­tun­gen (tägliche Rei­ni­gung, Früh­stück etc.) nur den Zim­mer­gäs­ten gegen­über erbracht, gelten die oben ange­führ­ten Bet­ten­gren­zen nur für die Frem­den­zim­mer.

Beispiel: 4 Dop­pel­zim­mer und 2 Appar­te­ments mit je 4 Betten. Ins­ge­samt also 16 Betten.
Bei gleicher Behand­lung: Ein­künf­te aus Gewer­be­be­trieb, da über 10 Betten.
Bei unglei­cher Behand­lung: Ein­künf­te aus der Zim­mer­ver­mie­tung sind Neben­er­werbs­ein­künf­te, aus der Appar­te­ment­ver­mie­tung Ein­künf­te aus Ver­mie­tung, da je nur 8 Betten.
Letz­te­res gilt lt. Rz. 5073 EStR auch für die Ver­mie­tung von 5 mit Koch­ge­le­gen­hei­ten aus­ge­stat­te­ten Appar­te­ments an Saisongäste.

Qua­li­fi­ka­ti­on der Nebenleistungen

Es ist zu unter­schei­den zwischen nicht schäd­li­chen (für Ver­mie­tung) und schäd­li­chen Neben­leis­tun­gen (für Gewerbebetrieb).

:: Nicht schäd­lich
Schnee­räu­mung, Müll­ab­fuhr, Zur­ver­fü­gung­stel­lung der Wasch­kü­che, Sauna, Bad, Über­nah­me von Post­stü­cken, Heiz­wär­me und Warm­was­ser (Tz 5437 EStR).

:: Schäd­lich
Ver­pfle­gung der Gäste, tägliche Wartung der Zimmer (Rei­ni­gung), Über­wa­chung des Park­plat­zes (Tz 5438 EStR). Bei Ver­mie­tung im Rahmen der Ein­künf­te aus Land- und Forst­wirt­schaft schaden aber diese Leis­tun­gen nicht, soweit die in der oben ange­führ­ten Grund­re­gel genannte Bet­ten­an­zahl nicht über­schrit­ten wird. Werden neben Frem­den­zim­mer auch Appar­te­ments ver­mie­tet, kommt es darauf an, ob schäd­li­che Leis­tun­gen auch für Appar­te­ments erfolgen und ins­ge­samt die 10-Bet­ten­gren­ze über­schrit­ten wird (vgl. Beispiel). 

Steu­er­li­che Folgen der unter­schied­li­chen Qua­li­fi­ka­ti­on der Einkünfte 

:: Laufende Besteue­rung
Sowohl die Ein­künf­te aus Ver­mie­tung als auch aus Gewer­be­be­trieb unter­lie­gen der Ein­kom­men­steu­er. Die Ausgaben bei Ver­mie­tung stellen Wer­bungs­kos­ten, bei Gewer­be­be­trieb Betriebs­aus­ga­ben dar. Im Steu­er­recht ist der Begriff Betriebs­aus­ga­ben aber weiter gefasst, als jener der Wer­bungs­kos­ten (z.B. bei Abschreibungen).

:: Been­di­gung der Tätig­keit
Die Aufgabe oder der Verkauf der Ver­mie­tung hat keine steu­er­li­chen Kon­se­quen­zen, während bei einer gewerb­li­chen Tätig­keit der Erlös als Betriebs­auf­ga­be/-verkauf steu­er­pflich­tig ist.

Schluss­be­mer­kung

Hin­sicht­lich der recht­li­chen Qua­li­fi­ka­ti­on der Ein­künf­te aus einer Früh­stücks­pen­si­on im all­ge­mei­nen (außer­halb der Ein­künf­te aus Land- und Forst­wirt­schaft) sei auf die Aus­füh­run­gen in der Klienten-Info vom Juni und Oktober 2004 ver­wie­sen. Dort wurde auf die unter­schied­li­che Beur­tei­lung durch die Finanz­ver­wal­tung, der Gewer­be­ord­nung und der Recht­spre­chung hin­ge­wie­sen. Ferner wurde auf die finanz­straf­recht­li­chen Folgen der Ver­let­zung der Offen­le­gungs­pflicht auf­merk­sam gemacht.
Abschlie­ßend sei eine Ent­schei­dung des UFS 27.10.2004, GZ.PV/0473‑I/03 erwähnt, wo es darum ging, ob die Ein­künf­te aus der Ver­mie­tung von Feri­en­ap­par­te­ments Ein­künf­te aus Ver­mie­tung oder Gewer­be­be­trieb sind und der Erlös aus der Ver­äu­ße­rung der Appar­te­ment­ge­bäu­de steu­er­pflich­tig ist. Geht die Ver­wal­tungs­ar­beit bei einer größeren Zahl von Woh­nun­gen über jenes Ausmaß hinaus, welches mit der bloßen Nut­zungs­über­las­sung übli­cher­wei­se ver­bun­den ist, handelt es sich um gewerb­li­che Ein­künf­te und der Ver­äu­ße­rungs­er­lös ist steu­er­pflich­tig. Unter anderem schloss der Senat aus dem Aufwand für Weih­nachts­post von mehr als € 500,- auf einen erhöhten Wer­be­auf­wand und damit auf “gewerb­li­che” Nebenleistungen! 

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