Die Aner­ken­nung von Ausgaben als Wer­bungs­kos­ten ist im Rahmen der Ver­mie­tungs­tä­tig­keit grund­sätz­lich weit gefasst. So werden sowohl Auf­wen­dun­gen im Vorfeld der Ver­mie­tungs­tä­tig­keit als auch Ausgaben, welche in einer Phase zwischen zwei Ver­mie­tun­gen anfallen, steu­er­lich aner­kannt, sofern die Ver­an­las­sung durch die Ver­mie­tungs­tä­tig­keit nach­ge­wie­sen werden kann. Erfolgen aller­dings Reno­vie­rungs­ar­bei­ten bzw. Scha­dens­be­he­bung nach Been­di­gung der Ver­mie­tung und vor der anschlie­ßen­den privaten Nutzung, so können keine nach­träg­li­chen Wer­bungs­kos­ten geltend gemacht werden. Der UFS (RV/0607‑I/06 vom 9.1.2008) hat dies unlängst ent­schie­den und damit die laufende Recht­spre­chung von VwGH und BFH bestä­tigt. Die Begrün­dung liegt darin, dass nach Been­di­gung der Ver­mie­tungs­tä­tig­keit kein Zusam­men­hang mehr mit dieser außer­be­trieb­li­chen Ein­künf­te­er­zie­lung besteht und die geplante private Nutzung des Miet­ob­jekts für die Reno­vie­rung aus­schlag­ge­bend ist. An der feh­len­den steu­er­li­chen Gel­tend­ma­chung ändert auch der Umstand nichts, dass der Aus­tausch von Böden, Fliesen, Wasch­be­cken etc. durch die Abnut­zung seitens der Mieter her­vor­ge­ru­fen wurde. Ist die Reno­vie­rung auf private Motive zurück­zu­füh­ren kann überdies mangels unter­neh­me­ri­schen Zusam­men­hangs kein Vor­steu­er­ab­zug erfolgen.

Die steu­er­li­che Aner­ken­nung von Scha­dens­be­he­bun­gen bzw. Reno­vie­rungs­kos­ten als nach­träg­li­che Wer­bungs­kos­ten gestal­tet sich demnach außer­or­dent­lich schwie­rig und ist nur bei der Besei­ti­gung von Schäden möglich, welche über die gewöhn­li­che Abnut­zung hin­aus­ge­hen bzw. sogar mut­wil­lig ver­ur­sacht wurden. Von Bedeu­tung ist hierbei auch, ob ernst­haft wenn­gleich letzt­lich erfolg­los Regress­an­sprü­che an die Mieter gestellt wurden. Da ein Zusam­men­hang mit der Ver­mie­tungs­tä­tig­keit offen­sicht­lich ist, sind Ausgaben wie z.B. die Nach­zah­lung von Zinsen oder auf den Ver­mie­tungs­zeit­raum ent­fal­len­de Grund­steu­er als nach­träg­li­che Wer­bungs­kos­ten steu­er­lich anerkannt.

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