Abschaf­fung der Auf­wer­tungs­mög­lich­keit bei unent­gelt­lich erwor­be­nen Liegenschaften

Im Fall eines Erwerbs eines ver­mie­te­ten Gebäudes ab 1.8.2008 durch Schen­kung oder Erb­schaft muss der Rechts­nach­fol­ger die Gebäu­de­ab­schrei­bung auf Basis der his­to­ri­schen Anschaf­fungs­kos­ten des Rechts­vor­gän­gers ermit­teln. Eine Auf­wer­tungs­mög­lich­keit ist ab diesem Zeit­punkt nicht mehr vorgesehen.

Erfolgt der unent­gelt­li­che Erwerb jedoch noch bis 31.7.2008, besteht die Mög­lich­keit, die Abschrei­bung auf Antrag von den (in aller Regel höheren) fiktiven Anschaf­fungs­kos­ten im Zeit­punkt der Schen­kung oder der Erb­schaft zu berech­nen. Die fiktiven Anschaf­fungs­kos­ten ent­spre­chen dabei im Wesent­li­chen dem Ver­kehrs­wert des ver­mie­te­ten Geb äudes. Die Auf­wer­tung auf die fiktiven Anschaf­fungs­kos­ten führt im Ergebnis zu höheren Abschrei­bun­gen und somit zu einer oft nicht uner­heb­li­chen Steu­er­erspar­nis. Aus diesem Grund könnte eine Über­tra­gung eines ver­mie­te­ten Gebäudes vor dem 1.8.2008 vor­teil­haft sein, obwohl bis 31.7.2008 noch Erb­schafts- und Schen­kungs­steu­er erhoben werden. Bei bestimm­ten Kon­stel­la­tio­nen, etwa bei Verkauf zum drei­fa­chen Ein­heits­wert, lässt sich die Schen­kungs­steu­er auch schon vor dem 1.8.2008 ver­mei­den — es fällt aller­dings Grund­er­werb­steu­er an. Die Auf­wer­tungs­mög­lich­keit auf die fiktiven Anschaf­fungs­kos­ten bleibt erhalten, da ertrag­steu­er­lich von einem unent­gelt­li­chen Erwerb aus­zu­ge­hen ist.

Ver­bes­se­run­gen bei Zehntel- und Fünf­zehn­tel­ab­set­zun­gen nach dem 31.7.2008

Bei Schen­kun­gen vor dem 1.8.2008 dürfen die begüns­tig­ten Zehntel- und Fünf­zehn­tel­ab­schrei­bun­gen für Instand­set­zungs- bzw. bestimm­te Her­stel­lungs­auf­wen­dun­gen vom Rechts­nach­fol­ger nicht fort­ge­führt werden. Darüber hinaus kann durch die Schen­kung auch eine Nach­ver­steue­rung der in der Ver­gan­gen­heit beschleu­nigt abge­schrie­be­nen Her­stel­lungs­auf­wen­dun­gen aus­ge­löst werden. 

Ab dem 1.8.2008 kommt es auch im Zusam­men­hang mit der Fort­füh­rung der offenen Zehntel- und Fünf­zehn­tel­ab­set­zun­gen zu einer Änderung der Rechts­la­ge. Die offenen Abset­zun­gen können künftig bei jeder Form der unent­gelt­li­chen Über­tra­gung, also auch bei Schen­kun­gen, vom Rechts­nach­fol­ger fort­ge­führt werden. Bislang war dies nur bei Erwerb von Todes wegen zulässig, sofern der Erbe die Gebäu­de­ab­schrei­bung vom Ein­heits­wert und nicht von den fiktiven Anschaf­fungs­kos­ten berechnete.

Eine Nach­ver­steue­rung bereits steu­er­lich geltend gemach­ter begüns­tig­ter Her­stel­lungs­auf­wen­dun­gen hat ab 1.8.2008 nur mehr im Fall einer ent­gelt­li­chen Über­tra­gung einer Immo­bi­lie zu erfolgen. Schen­kun­gen von Gebäuden lösen daher ab 1.8.2008 keine Nach­ver­steue­rung mehr aus. 

Bild: © Anna Blau — BMF