Bei der Ver­mie­tung einer Lie­gen­schaft, welche sich in Besitz des Gesell­schaf­ters befindet und an die Gesell­schaft ver­mie­tet wird, wird die steu­er­li­che Aner­ken­nung versagt, wenn die Mieterin bei Been­di­gung des Bestands­ver­hält­nis­ses kei­ner­lei Ersatz vom Ver­mie­ter für von ihr getä­tig­te Inves­ti­tio­nen erhält. Dies bestä­tigt der VwGH in seiner Ent­schei­dung vom 23.06.2009 (GZ 2004/13/0090) und folgt damit einer früheren Ansicht des UFS.

Im gegen­ständ­li­chen Fall wurde eine Immo­bi­lie, welche sich im Besitz eines Min­der­hei­ten­ge­sell­schaf­ters befand, an eine GmbH ver­mie­tet um von dieser als Schu­lungs­raum bzw. Semi­nar­raum genutzt zu werden. Um den Miet­ge­gen­stand in einen zur Errei­chung des Miet­zwe­ckes geeig­ne­ten Zustand zu ver­set­zen, waren erheb­li­che Inves­ti­tio­nen not­wen­dig, welche von der Gesell­schaft zu tragen waren. Bei Been­di­gung des Bestands­ver­hält­nis­ses hätte der Ver­mie­ter kei­ner­lei Ersatz für die von der Mieterin getä­tig­ten Inves­ti­tio­nen zu leisten und konnte überdies die Wie­der­her­stel­lung des ursprüng­li­chen Zustands auf Kosten der Mieterin verlangen.

Der VwGH erkannte den Vertrag zwischen der Gesell­schaft und dem Gesell­schaf­ter dem Grunde nach nicht an, da die ver­ur­sach­ten Auf­wen­dun­gen für die zu Semi­nar­zwe­cken gemie­te­ten Räum­lich­kei­ten und die damit im Zusam­men­hang ste­hen­den Mie­ter­in­ves­ti­tio­nen deutlich höher wären als ein im Bedarfs­fall ange­mie­te­tes Semi­nar­ho­tel. Aus wirt­schaft­li­cher Sicht sei daher nicht anzu­neh­men, dass ein fremder Dritter einen solchen Miet­ver­trag abschlie­ßen würde. Überdies sichere der Vertrag dem Ver­mie­ter nach kurzer Nutzung eine beträcht­li­che Ver­mö­gens­meh­rung bedin­gungs­los zu. Nach dem Gesamt­bild der Ver­hält­nis­se dürften daher lang­fris­tig
außer­be­trieb­li­che Über­le­gun­gen für die Anschaf­fung und Adap­tie­rung des Objektes maß­geb­lich gewesen sein.

Die steu­er­li­che Nicht­an­er­ken­nung des Ver­tra­ges aufgrund der man­geln­den Fremd­üb­lich­keit führt einer­seits zu einer ver­deck­ten Gewinn­aus­schüt­tung an den Gesell­schaf­ter, die der Kapi­tal­ertrag­steu­er unter­liegt und hat ande­rer­seits auch den Aus­schluss des Vor­steu­er­ab­zu­ges sowie des Abzuges der für die Adap­tie­rung ange­fal­le­nen Auf­wen­dun­gen zur Folge.

Bild: © press­mas­ter — Fotolia