Bekann­ter­ma­ßen werden Ver­mie­tungs­tä­tig­kei­ten nur dann steu­er­lich aner­kannt, wenn diese binnen 20 Jahren („kleine Ver­mie­tung“ bei Ver­mie­tung von ein­zel­nen Woh­nun­gen oder Eigen­hei­men) bzw. 25 Jahren („große Ver­mie­tung“ bei Ver­mie­tung von Objekten mit zumin­dest drei Wohn­ein­hei­ten) einen Gesamt­über­schuss erwarten lassen. Ande­ren­falls droht die Ein­stu­fung als Lieb­ha­be­rei. Zu diesem Zweck wird vom Finanz­amt am Beginn der Ver­mie­tungs­tä­tig­keit oft eine steu­er­li­che Pro­gno­se­rech­nung als Nachweis des Vor­lie­gens einer Ein­kunfts­quel­le gefordert.

Beson­der­hei­ten gelten dabei für Objekte, bei denen gesetz­li­che Miet­zins­be­schrän­kun­gen bestehen und daher die tat­säch­li­chen Mieten nicht das markt­üb­li­che Niveau errei­chen. Wie der VwGH in einem jüngst ergan­ge­nen Erkennt­nis (VwGH vom 30.3.2011, 2005/13/0148) fest­ge­hal­ten hat, können in diesem Fall in der Pro­gno­se­rech­nung fiktive Markt­miet­zin­se anstatt der aufgrund der Miet­zins­be­schrän­kun­gen nied­ri­ge­ren Ein­nah­men ange­setzt werden. Weiters hat der VwGH auch bestä­tigt, dass die Form der Finan­zie­rung (ins­be­son­de­re Ver­hält­nis von Eigen- zu Fremd­ka­pi­tal) dem Steu­er­pflich­ti­gen frei­ge­stellt ist. Die vom Finanz­amt vor­ge­brach­te Argu­men­ta­ti­on, dass durch den hohen Fremd­mit­tel­ein­satz in Kom­bi­na­ti­on mit den aufgrund der Miet­zins­be­schrän­kung nied­ri­gen Ein­nah­men ins­ge­samt keine auf die Erzie­lung von Ein­künf­ten gerich­te­te Akti­vi­tät erkenn­bar ist, wurde vom VwGH nicht geteilt. Die Ver­mie­tung muss daher so gestal­tet sein, dass bei Ansatz fiktiver markt­kon­for­mer Mieten ein Gesamt­über­schuss im Betrach­tungs­zeit­raum von 20 bzw. 25 Jahren möglich wäre. Der Voll­stän­dig­keit halber ist noch zu ergänzen, dass bei beschleu­nig­ten Abschrei­bun­gen (begüns­tig­te Ver­tei­lung bestimm­ter Her­stel­lungs­kos­ten auf 10 bzw. 15 Jahre) für die Beur­tei­lung des Vor­lie­gens eines Gesamt­über­schus­ses eine Umrech­nung der vor­ge­zo­ge­nen Abschrei­bun­gen auf Nor­mal­ab­schrei­bun­gen (1,5% pro Jahr) vor­ge­nom­men werden darf. Diese Aspekte sollten bei der Erstel­lung einer Pro­gno­se­rech­nung und der Beur­tei­lung, ob eine Ein­kunfts­quel­le vorliegt sorgsam berück­sich­tigt werden. 

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