Im Rahmen der Steu­er­re­form 2015/16 wurde auch die AfA für Gebäude im betrieb­li­chen Bereich auf (bis zu) 2,5% p.a. ver­ein­heit­licht. Da diese Änderung für im Jahr 2016 begin­nen­de Wirt­schafts­jah­re gilt, ist sie auch auf bereits bestehen­de Gebäude anzu­wen­den. Dadurch kommt es zu Über­füh­run­gen von 2% bzw. 3% auf den AfA-Satz von 2,5%. Das BMF hat unlängst eine Infor­ma­ti­on zu den „ertrag­steu­er­li­chen Ände­run­gen i.Z.m. der Besteue­rung von Grund­stü­cken sowie zu sons­ti­gen ertrag­steu­er­li­chen Ände­run­gen durch das StRefG 2015/16“ im Entwurf ver­öf­fent­licht, die sich umfas­send mit den Kon­se­quen­zen der Änderungen bei der Gebäu­de­ab­schrei­bung aus­ein­an­der­setzt. Trotz der Ver­ein­heit­li­chung der AfA-Sätze auf 2,5% ist es nach wie vor möglich, eine kürzere Nut­zungs­dau­er mittels Gut­ach­tens über den tech­ni­schen Bau­zu­stand nach­zu­wei­sen. Erfolgte dies schon vor der Steu­er­re­form 2015/16, so ergibt sich keine Änderung der Nut­zungs­dau­er – es ist aller­dings auch kein Nachweis einer kürzeren Nut­zungs­dau­er anläss­lich der gesetz­li­chen Ände­run­gen durch die Steu­er­re­form möglich.

Die Über­füh­rung des AfA-Satzes bringt es mit sich, dass sich nicht nur der AfA-Satz erhöht bzw. ver­rin­gert, sondern es auch zu einer neuen Rest­nut­zungs­dau­er kommt. Rech­ne­risch ist demnach in einem ersten Schritt die jähr­li­che AfA in Höhe von 2,5% der his­to­ri­schen Anschaf­fungs- bzw. Her­stel­lungs­kos­ten zu berech­nen. In einem zweiten Schritt ergibt sich die neue Rest­nut­zungs­dau­er aus der Division des Rest­buch­werts 2015 durch die neue AfA (2,5%). Bei vielen Gebäuden sinkt die AfA von 3% auf 2,5%, womit eine Ver­län­ge­rung der Rest­nut­zungs­dau­er ver­bun­den ist, da der steu­er­li­che Rest­buch­wert zum 31.12.2015 neu zu ver­tei­len ist. Die BMF-Info zeigt die konkrete Berech­nung u.a. an fol­gen­dem Beispiel:

Werden betrieb­li­che Gebäude zu Wohn­zwe­cken über­las­sen, so beträgt der AfA-Satz (bis zu) 1,5% p.a. , wodurch eine Gleich­stel­lung mit der AfA im außer­be­trieb­li­chen Bereich erfolgt. Von der Über­las­sung zu Wohn­zwe­cken ist jeden­falls bei der län­ger­fris­ti­gen Über­las­sung von Wohnraum über einen Zeitraum von zumin­dest drei Monaten aus­zu­ge­hen – etwa bei der lang­fris­ti­gen Ver­mie­tung von Hotel­zim­mern oder Appar­te­ments. Ebenso ist dies bei der Unter­brin­gung betriebs­zu­ge­hö­ri­ger Arbeit­neh­mer zu Wohn­zwe­cken in (Neben)Gebäuden der Fall – hierbei ist nicht relevant, wie lange der einzelne Arbeit­neh­mer das Gebäude für Wohn­zwe­cke nutzt. Hingegen nimmt das BMF eine kurz­fris­ti­ge Über­las­sung zu Wohn­zwe­cken bei Gebäuden oder Gebäu­de­tei­len an, die im Rahmen einer gewerb­li­chen Beher­ber­gung über­las­sen werden. Folglich können Hote­liers und gewerb­li­che Appar­te­ment­ver­mie­ter im Regel­fall eine AfA von 2,5% ansetzen, da die kurz­fris­ti­ge Beher­ber­gung der Gäste mit ver­gleichs­wei­se hoher Nut­zungs­fluk­tua­ti­on nicht die Vor­aus­set­zun­gen für die 1,5% AfA erfüllt.

Garagen und Pkw-Abstell­plät­ze werden nicht zu Wohn­zwe­cken über­las­sen und unter­lie­gen daher der jähr­li­chen Abschrei­bung von 2,5%. Die Ermitt­lung der AfA für selb­stän­di­ge Gebäu­de­tei­le wie z.B. Kel­ler­ab­tei­le hängt davon ab, ob von einer ein­heit­li­chen Ver­mie­tung aus­ge­gan­gen werden kann. Wird etwa eine Wohnung zu Wohn­zwe­cken inklu­si­ve eines Kel­ler­ab­teils im gleichen Gebäude ver­mie­tet (vom selben Ver­mie­ter), so beträgt der AfA-Satz ein­heit­lich 1,5%. Wird hingegen das Kel­ler­ab­teil von einem anderen Ver­mie­ter bereit­ge­stellt, unter­liegt dieses einer AfA von 2,5%, da keine ein­heit­li­che Beur­tei­lung ange­nom­men werden kann. Bei einer unter­jäh­ri­gen Nut­zungs­än­de­rung sieht das BMF bei der Beur­tei­lung von selb­stän­di­gen Gebäu­de­tei­len wie z.B. Kel­ler­ab­tei­len eine Über­wie­gens­be­trach­tung, ähnlich wie bei der Halb­jah­res-AfA, vor.

Die BMF-Info setzt sich außerdem mit den ab 2016 gel­ten­den Ände­run­gen bei den Instand­set­zungs- und Instand­hal­tungs­auf­wen­dun­gen aus­ein­an­der. Demnach erfolgt eine Ver­län­ge­rung von 10 auf 15 Jahre bei Instand­set­zungs­auf­wen­dun­gen für zum Anla­ge­ver­mö­gen gehö­ren­de Gebäude, die Dritten ent­gelt­lich zu Wohn­zwe­cken über­las­sen werden. Instand­set­zungs­auf­wen­dun­gen und wahl­wei­se Instand­hal­tungs­auf­wen­dun­gen bei zu Wohn­zwe­cken die­nen­den Gebäuden ver­län­gern sich eben­falls von 10 auf 15 Jahre. Nicht betrof­fen sind Gebäude, die betriebs­zu­ge­hö­ri­gen Arbeit­neh­mern für Wohn­zwe­cke über­las­sen werden. Durch die Änderung soll eine Gleich­stel­lung des betrieb­li­chen Bereichs und des Bereichs der Ver­mie­tung und Ver­pach­tung erreicht werden. Die Ver­län­ge­rung auf 15 Jahre gilt auch für zwingend ver­teil­te, offene Zehn­tel­ab­set­zun­gen für Instand­set­zungs­auf­wen­dun­gen.

Wir werden Sie über etwaige Abwei­chun­gen von diesem Entwurf und über die Umset­zung in den ent­spre­chen­den Richt­li­ni­en informieren. 

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