Nach vielen Monaten der Begut­ach­tung hat das BMF Ende des Früh­jahrs die Grund­an­teil­ver­ord­nung 2016 erlassen. Die Ver­ord­nung regelt (im außer­be­trieb­li­chen Bereich) bei ver­mie­te­ten Grund­stü­cken das gesetz­li­che Auf­tei­lungs­ver­hält­nis zwischen Grund und Boden einer­seits und Gebäu­de­an­teil ande­rer­seits. Die VO dient also der Ermitt­lung der Abschrei­bungs­ba­sis für den Gebäu­de­an­teil und ist erstmals bei der Ver­an­la­gung für das Jahr 2016 zu berück­sich­ti­gen. Zuvor war das Auf­tei­lungs­ver­hält­nis nach Meinung der Finanz­ver­wal­tung grund­sätz­lich 20% Grund und Boden und 80% Gebäude. Das „neue“ Auf­tei­lungs­ver­hält­nis sieht 40% der Anschaf­fungs­kos­ten (Gesamt­kauf­preis) für Grund und Boden vor und 60% der Anschaf­fungs­kos­ten für Gebäude. Von dieser Auf­tei­lung kann nicht nur durch einen beson­de­ren Nachweis abge­gan­gen werden – etwa in Form eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens für den Anteil an Grund und Boden, wie es auch schon bisher bei dem 20% Grund­an­teil der Fall war. In der Grund­an­teil­ver­ord­nung werden nämlich auch unter­schied­li­che örtliche oder bauliche Ver­hält­nis­se pauschal berücksichtigt.

(K)Ein Abwei­chen von dem 40/60 Ver­hält­nis ist demnach unter fol­gen­den Vor­aus­set­zun­gen vor­ge­se­hen. Hin­ter­ge­dan­ke dafür ist mitunter, dass in länd­li­chen Gebieten mit weniger Ein­woh­nern typi­scher­wei­se die Grund­stücks­prei­se nied­ri­ger sind und daher auch ein gerin­ge­rer Grund­an­teil anzu­set­zen ist.

• Anstelle von 40% Anteil von Grund und Boden sind nur 20% anzu­neh­men, sofern es sich um eine Gemeinde mit weniger als 100.000 Ein­woh­nern handelt und der durch­schnitt­li­che Qua­drat­me­ter­preis für bau­rei­fes Land unter 400 € liegt (unab­hän­gig von der Art der Bebauung). Für die Ermitt­lung des durch­schnitt­li­chen Qua­drat­me­ter­prei­ses ist ein geeig­ne­ter Immo­bi­li­en­preis­spie­gel mit Glie­de­rung auf Gemein­de­ebe­ne heranzuziehen.
• Bei Gemein­den mit zumin­dest 100.000 Ein­woh­nern und in Gemein­den, in denen der durch­schnitt­li­che Qua­drat­me­ter­preis zumin­dest 400 € ausmacht, kommt es auf die Bebauung an. Es sind 30% als Anteil für Grund und Boden aus­zu­schei­den, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäfts­ein­hei­ten umfasst. Von einer eigenen Wohn- oder Geschäfts­ein­heit ist jeden­falls pro ange­fan­ge­nen 400 m² Nutz­flä­che auszugehen.
• Wiederum 40% Anteil für Grund und Boden sind bei Gebäuden mit bis zu 10 Wohn- oder Geschäfts­ein­hei­ten anzu­neh­men, vor­aus­ge­setzt es ist eine Gemeinde mit min­des­tens 100.000 Ein­woh­nern oder eine Gemeinde mit einem durch­schnitt­li­chen Qua­drat­me­ter­preis von min­des­tens 400 €. Der höhere Anteil an Grund und Boden ist damit zu begrün­den, dass der Grund­an­teil sinkt, je mehr Wohn­ein­hei­ten pro Gebäude vor­han­den sind und (wie hier) umge­kehrt steigt, wenn es weniger Wohn­ein­hei­ten gibt.
• Für bereits zum Zeit­punkt des Inkraft­tre­tens der Ver­ord­nung ver­mie­te­te Gebäude sind die Ver­hält­nis­se (Qua­drat­me­ter­preis, Anzahl der Wohn- und Geschäfts­ein­hei­ten, Ein­woh­ner­zahl) zum 1. Jänner 2016 maßgebend.
• Ebenso ist der Grund­an­teil nicht pauschal aus­zu­schei­den, wenn die tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se offen­kun­dig abwei­chen, wovon aus­zu­ge­hen ist, wenn der tat­säch­li­che Grund­an­teil um zumin­dest 50% vom pauschal defi­nier­ten Anteil abweicht. Bei einem pau­scha­len Grund­an­teil von 20% fehlt es demnach etwa an der Recht­fer­ti­gung, wenn 10% oder weniger bzw. 30% und mehr Grund­an­teil vor­lie­gen. Für ein offen­kun­di­ges Abwei­chen ist ins­be­son­de­re auf Größe und Zustand des Gebäudes im Ver­hält­nis zur Grund­flä­che zu achten. So kann etwa bei der Ver­mie­tung eines kleinen Gebäudes auf einer großen Grund­flä­che in guter Lage oder bei einem Gebäude in einem sehr schlech­ten tech­ni­schen Zustand nicht pauschal von 60% der Anschaf­fungs­kos­ten für das Gebäude bzw. 40% der Anschaf­fungs­kos­ten für Grund und Boden aus­ge­gan­gen werden. Es sind dann die tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se zu ermit­teln und der ent­spre­chen­de Wert für die Gebäu­de­ab­schrei­bung anzusetzen.

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