Der wirt­schaft­li­che Sinn und Zweck der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung liegt bekann­ter­ma­ßen darin, den Ver­äu­ße­rungs­er­lös aus der alten Wohnung unge­schmä­lert zur Schaf­fung eines neuen Haupt­wohn­sit­zes zur Ver­fü­gung zu haben. Dem Geset­zes­wort­laut folgend wird für diese Begüns­ti­gung — neben der Aufgabe des alten Haupt­wohn­sit­zes — gefor­dert, dass das ver­äu­ßer­te Eigen­heim entweder ab der Anschaf­fung bis zur Ver­äu­ße­rung für min­des­tens zwei Jahre durch­ge­hend als Haupt­wohn­sitz gedient hat oder dass das ver­äu­ßer­te Eigen­heim dem Ver­äu­ße­rer inner­halb der letzten zehn Jahre vor der Ver­äu­ße­rung min­des­tens fünf Jahre durch­ge­hend als Haupt­wohn­sitz gedient hat. Diese zweite Mög­lich­keit ist ins­be­son­de­re dadurch gerecht­fer­tigt, dass eine unun­ter­bro­che­ne Auf­recht­erhal­tung des Haupt­wohn­sit­zes bei einer unbe­grenz­ten Steu­er­hän­gig­keit der Immo­bi­lie als unver­hält­nis­mä­ßi­ge Anfor­de­rung für eine Steu­er­be­frei­ung anzu­se­hen wäre.

Der VwGH hatte sich unlängst (GZ Ra 2017/13/0005 vom 24. Jänner 2018) mit der Situa­ti­on zu beschäf­ti­gen, in welcher ein Mieter einer Genos­sen­schafts­woh­nung zu einem späteren Zeit­punkt Eigentum an dieser Wohnung erwarb. Kurz darauf ver­kauf­te er die Wohnung und wollte die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung in Anspruch nehmen, um den Ver­äu­ße­rungs­er­lös steu­er­frei stellen zu können. Da der Zeitraum zwischen Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum und Ver­äu­ße­rung jeden­falls zu kurz für die auf zwei Jahre abstel­len­de Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung war, setzte sich der VwGH mit dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck des anderen Befrei­ungs­tat­be­stands aus­ein­an­der. Der Wortlaut erfor­dert (ledig­lich) die durch­ge­hen­de Nutzung der Wohnung als Haupt­wohn­sitz für fünf Jahre inner­halb von zehn Jahren vor der Ver­äu­ße­rung. Auf einen bestimm­ten Rechts­ti­tel während der Nutzung, d.h. auf die Nutzung als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kommt es hingegen nicht an.

Somit wirkt auch im kon­kre­ten Fall die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung, weil auf die bestimm­te Dauer als Haupt­wohn­sitz ins­ge­samt abzu­stel­len ist. Wird dieser Zeitraum in Form der längeren Nutzung als Mieter der Genos­sen­schafts­woh­nung und deutlich kürzeren Zeit­span­ne als Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erreicht, so soll der Erlös aus dem späteren Verkauf der Wohnung (trotzdem) unge­schmä­lert zur Schaf­fung eines neuen Haupt­wohn­sit­zes genutzt werden können. Der VwGH folgte damit ebenso wenig der Ansicht des BFG wie auch der Finanz­ver­wal­tung, welche bisher bei Miet­kauf­mo­del­len keine Anwen­dungs­mög­lich­keit der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung gesehen hat. Das BFG war der Ansicht gewesen, dass für die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung ein Eigen­heim bzw. eine Eigen­tums­woh­nung genutzt werden müsse und demnach zumin­dest wirt­schaft­li­ches Eigentum hätte vor­lie­gen müssen.

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