Mitte November 2017 ist die Miet­ver­trags­ge­bühr (Bestand­ver­trags­ge­bühr) auf die Über­las­sung von Wohnraum abge­schafft worden (siehe auch KI 12/17). Auf die Ver­mie­tung von Geschäfts­räu­men fällt wei­ter­hin 1% von der Bemes­sungs­grund­la­ge an, welche sich grund­sätz­lich danach bemisst, ob eine Über­las­sung auf unbe­stimm­te Dauer vorliegt oder ob die Ver­mie­tung befris­tet ist. Bei unbe­stimm­ter Ver­trags­dau­er gilt der drei­fa­che Jah­res­wert (vor allem des Miet­zin­ses) als Bemes­sungs­grund­la­ge, während bei einer bestimm­ten Ver­trags­dau­er eben jener ver­viel­fach­te Jah­res­wert — maximal das Acht­zehn­fa­che des Jah­res­wer­tes — her­an­zu­zie­hen ist. Bei einer Kom­bi­na­ti­on aus Ver­mie­tung über einen befris­te­ten Zeitraum mit Übergang auf einen unbe­fris­te­ten Zeitraum, sind die beiden Jah­res­wer­te ent­spre­chend zusam­men­zu­zäh­len (maximal kann es daher zum 21fachen Jah­res­wert als Bemes­sungs­grund­la­ge kommen).

Werden grund­sätz­lich als unbe­fris­tet abge­schlos­se­ne Miet­ver­trä­ge von Geschäfts­räu­men durch die Finanz­ver­wal­tung als solche inter­pre­tiert, die zuerst befris­tet sind und dann auf ein unbe­fris­te­tes Ver­trags­ver­hält­nis über­ge­hen, so kann dies nicht nur zur Nach­for­de­rung von Miet­ver­trags­ge­bühr führen, sondern generell auch zu Rechts­un­si­cher­heit. Ver­stärkt wurde dieses Risiko durch eine VwGH-Ent­schei­dung (GZ Ra 2018/16/0040 vom 26.4.2018). Bedeu­ten­der Aspekt dabei ist, dass ein an sich auf unbe­stimm­te Zeit abge­schlos­se­ner Bestand­ver­trag gebüh­ren­recht­lich als ein Vertrag auf bestimm­te Dauer anzu­se­hen ist, wenn das Ver­trags­ver­hält­nis vor Ablauf einer bestimm­ten Zeit von keinem der Ver­trags­tei­le ein­sei­tig beendet werden könne oder diese Mög­lich­keit auf einzelne im Vertrag aus­drück­lich genannte Fälle beschränkt ist. Im kon­kre­ten Fall war ein Vertrag über unbe­stimm­te Dauer abge­schlos­sen worden, wobei die Mieterin einen Kün­di­gungs­ver­zicht von zehn Jahren abge­ge­ben hatte. Die Kün­di­gung durch die Ver­mie­te­rin konnte nur aus den Gründen des § 1118 ABGB (grobes Fehl­ver­hal­ten der Mieterin) sowie aufgrund von § 30 Abs. 2 MRG erfolgen. Abge­se­hen von dem Kün­di­gungs­grund aus “Eigen­be­darf” stehen die Kün­di­gungs­grün­de nach dem MRG vor­wie­gend mit der Ver­mie­tung von Wohnraum im Zusam­men­hang — eine Kün­di­gung von ver­mie­te­ten Geschäfts­räu­men ist dem­entspre­chend unwahrscheinlich.

Der VwGH folgte der Ansicht des Bun­des­fi­nanz­ge­richts und qua­li­fi­zier­te den auf unbe­fris­te­te Dauer abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag aus gebüh­ren­recht­li­cher Sicht in einen mit bestimm­ter Dauer von zehn Jahren und anschlie­ßend als Vertrag auf unbe­stimm­te Dauer um. Da die Ver­mie­te­rin im End­ef­fekt nur aufgrund von Eigen­be­darf kündigen könne, sei die Wahr­schein­lich­keit einer früh­zei­ti­gen Auf­lö­sung des abge­schlos­se­nen Miet­ver­hält­nis­ses durch die Ver­mie­te­rin als äußerst gering anzu­neh­men. Bei der Beur­tei­lung müssen nämlich einer­seits der Umfang der Kün­di­gungs­rech­te und ande­rer­seits die Wahr­schein­lich­keit der Ausübung der Kün­di­gungs­rech­te beachtet werden. De facto muss daher unter Berück­sich­ti­gung des Kün­di­gungs­ver­zichts der Mieterin von einer Befris­tung von zehn Jahren aus­ge­gan­gen werden — danach geht das Ver­trags­ver­hält­nis auf unbe­stimm­te Zeit über. Um derart unlieb­sa­men Kon­se­quen­zen einer Umdeu­tung von Miet­ver­trä­gen vor­zu­beu­gen, ist beson­de­re Vorsicht bei der Aus­ge­stal­tung der Verträge zur Über­las­sung von Geschäfts­räu­men geboten.

Bild: © dusk — Fotolia