Grund­sätz­lich gilt, dass bei einer mit objek­ti­ver Ertrags­aus­sicht nach Wirt­schaft­lich­keits­prin­zi­pi­en aus­ge­rich­te­ten Ver­mie­tungs­tä­tig­keit das Auf­tre­ten unge­plan­ter Verluste nicht zu Aberken­nung der Ein­kunfts­quel­len­ei­gen­schaft bzw. zur Qua­li­fi­zie­rung als Lieb­ha­be­rei führt. Als ver­lust­be­grün­den­de unvor­her­seh­ba­re Ereig­nis­se gelten dabei ins­be­son­de­re uner­war­te­te Inves­ti­ti­ons­er­for­der­nis­se, unvor­her­seh­ba­re Schwie­rig­kei­ten bei der Abwick­lung von Bestands­ver­hält­nis­sen, Kata­stro­phen­schä­den oder Probleme bei der Suche von Nach­mie­tern. Wenn auf diese Ereig­nis­se in ange­mes­se­ner Zeit reagiert wird, bleibt es daher bei der Ein­stu­fung als Einkunftsquelle.

Solche Unab­wäg­bar­kei­ten liegen aber nach herr­schen­der Ansicht dann nicht vor, wenn die Verluste einem betä­ti­gungs­ty­pi­schen Risiko ent­sprin­gen. Keine Unab­wäg­bar­kei­ten sind nach der Judi­ka­tur bei­spiels­wei­se höhere Instand­hal­tungs­maß­nah­men aus Denk­mal­schutz­grün­den oder ein all­ge­mei­ner Preis­ver­fall am Immo­bi­li­en­markt, wodurch eine ent­spre­chen­de (nach­hal­ti­ge) Ver­lust­si­tua­ti­on her­vor­ge­ru­fen wird. Es ist daher ab diesem Zeit­punkt von Lieb­ha­be­rei aus­zu­ge­hen, wenn trotz Aus­sichts­lo­sig­keit eines Erfolges ab Erkenn­bar­keit dieser Situa­ti­on die Betä­ti­gung nicht ein­ge­stellt wird. Dies gilt auch dann, wenn zuvor lang­jäh­rig positive Ergeb­nis­se erwirt­schaf­tet wurden und auch in einer Total­be­trach­tung noch immer ein Gesamt­ge­winn vorliegt. Diese Grund­sät­ze wurden durch eine aktuelle BFG-Ent­schei­dung wieder bestä­tigt (BFG vom 16.3.2018, GZ RV/2101106/2015). Im gegen­ständ­li­chen Fall führte die schlech­te Ent­wick­lung am lokalen Markt für Geschäfts­räu­me im Stadt­zen­trum dazu, dass — um einen Auszug des Mieters zu ver­mei­den — die Miete gesenkt werden musste und ange­sichts bestehen­der Fix­kos­ten keine realen Chancen mehr auf die Erzie­lung eines posi­ti­ven steu­er­li­chen Ergeb­nis­ses bestan­den haben.

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