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Keine Her­stel­ler­be­frei­ung für den Rechts­nach­fol­ger bei unent­gelt­li­chem Erwerb

Kate­go­rien: Klienten-Info

Mai 2019 

Private Grund­stücks­ver­äu­ße­run­gen unter­lie­gen nur dann nicht der Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er, wenn entweder die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung zur Anwen­dung kommt oder die Her­stel­ler­be­frei­ung geltend gemacht werden kann. Die Her­stel­ler­be­frei­ung umfasst nur den Gebäu­de­an­teil (Ver­äu­ße­rung von selbst her­ge­stell­ten Gebäuden) und setzt voraus, dass das Gebäude inner­halb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzie­lung von Ein­künf­ten gedient hat. Das Bun­des­fi­nanz­ge­richt hatte sich (GZ RV/5100552/2016 vom 22.11.2018) mit einem Sach­ver­halt aus­ein­an­der­zu­set­zen, in dem die Tochter von ihren Eltern ein Gebäude im Jahr 1994 geschenkt bekommen hatte und die Tochter 20 Jahre später bei der Ver­äu­ße­rung des Gebäudes die Her­stel­ler­be­frei­ung steu­er­lich geltend machen wollte.

Kern­fra­ge dabei ist, ob die Her­stel­ler­be­frei­ung ein höchst­per­sön­li­ches Recht ist und nur dem tat­säch­li­chen Her­stel­ler zusteht oder ob diese Begüns­ti­gung auch auf den unent­gelt­li­chen Erwerber des Gebäudes über­ge­hen kann. Das BFG betonte, dass es bei der Befrei­ung darauf ankommt, ob bei der Errich­tung des Gebäudes das (finan­zi­el­le) Bau­ri­si­ko getragen wurde — indem man das Gebäude selbst errich­tet hat oder es von einem Bau­un­ter­neh­mer hat errich­ten lassen. Sinn und Zweck der Bestim­mung ist die Begüns­ti­gung für den Errich­ter selbst, der die eigene Arbeits­kraft ein­ge­setzt hat bzw. die tat­säch­li­che Wert­schöp­fung bewirkt hat. Während auch bei der Anschaf­fung, bei­spiels­wei­se eines Fer­tig­teil­hau­ses, ein vom Bauherrn getra­ge­nes all­fäl­li­ges finan­zi­el­les Risiko unter­stellt werden kann, ist bei einem unent­gelt­li­chen Erwerber kein solches Risiko gegeben.

Trotz teil­wei­se gegen­tei­li­ger Lite­ra­tur­mei­nung ist zu beachten, dass auch der Geset­zes­text von “selbst her­ge­stell­ten Gebäuden” als Vor­aus­set­zung für die Befrei­ung von der Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er spricht. Im End­ef­fekt handelt es sich sowohl bei der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung als auch bei der Her­stel­ler­be­frei­ung um ein höchst­per­sön­li­ches Recht, welches durch Ver­schen­ken oder Vererben jeden­falls unter­geht. Dies steht im Gleich­klang mit den Ein­kom­men­steu­er­richt­li­ni­en, welche die Befrei­ung nur dem Errich­ter (Her­stel­ler) selbst zubil­li­gen und einen Übergang der Befrei­ung auf den unent­gelt­li­chen Erwerber (wenn der Rechts­vor­gän­ger ein Gebäude selbst her­ge­stellt hat) bei Ver­äu­ße­run­gen seit 1.1.2013 nicht vorsehen.

Bild: © Markus Bormann — Fotolia