Mit 1. Jänner 2026 tritt eine der bedeu­tends­ten Ände­run­gen im Bereich der Immo­bi­li­en­be­steue­rung der letzten Jahre in Kraft: die Ein­füh­rung einer zwingend unechten Umsatz­steu­er­be­frei­ung für die Ver­mie­tung soge­nann­ter beson­ders reprä­sen­ta­ti­ver Grund­stü­cke (“Luxus­im­mo­bi­li­en”) für Wohn­zwe­cke. Diese Änderung stellt einen Para­dig­men­wech­sel dar — ins­be­son­de­re, weil sie den Vor­steu­er­ab­zug für Luxus­im­mo­bi­li­en bei Wohn­ver­mie­tung künftig ausschließt.

Eine solche, beson­ders reprä­sen­ta­ti­ve Wohnung liegt vor, wenn die fol­gen­den Kosten inner­halb von fünf Jahren nach Anschaf­fung oder Beginn der Her­stel­lung mehr als 2.000.000 € (exkl. Umsatz­steu­er) betragen:

• Anschaf­fungs­kos­ten,
• Her­stel­lungs­kos­ten,
• akti­vie­rungs­pflich­ti­ge Aufwendungen,
• Kosten von Großreparaturen.

Bei Gebäuden mit mehreren Wohn­ein­hei­ten (z. B. Zins­häu­sern) ist nicht das Gesamt­ge­bäu­de relevant, sondern der einzelne Miet­ge­gen­stand — eine ver­ur­sa­chungs­ge­rech­te Auf­tei­lung der Gesamt­kos­ten, regel­mä­ßig nach Wohn­nutz­flä­che, ist erfor­der­lich. Wird die 2 Mio. € — Grenze über­schrit­ten und liegt ein beson­ders reprä­sen­ta­ti­ves Objekt vor, so ist dessen Ver­mie­tung zwingend unecht steu­er­be­freit. Das bedeutet einer­seits, dass keine Umsatz­steu­er auf die Miete ver­rech­net werden darf, ande­rer­seits ist kein Vor­steu­er­ab­zug für Anschaffungs‑, Errich­tungs- und laufende Auf­wen­dun­gen möglich. Es besteht außerdem keine Mög­lich­keit, zur Steu­er­pflicht zu optieren.

Diese Änderung beendet ein bisher ver­brei­te­tes Modell: die Errich­tung hoch­wer­ti­ger Wohn­im­mo­bi­li­en durch Unter­neh­men (z. B. GmbHs) mit Vor­steu­er­ab­zug und anschlie­ßen­der Ver­mie­tung an Gesell­schaf­ter. Selbst eine fremd­üb­li­che Miete führt künftig bei Luxus­im­mo­bi­li­en nicht mehr zum Vor­steu­er­ab­zug. Die Neu­re­ge­lung gilt aus­schließ­lich für Immo­bi­li­en, die ab dem 1.1.2026 ange­schafft oder her­ge­stellt werden. Für davor ange­schaff­te Objekte bleibt es bei der bis­he­ri­gen Sys­te­ma­tik — die Ver­mie­tung zu Wohn­zwe­cken ist steu­er­pflich­tig (10 % USt), der Vor­steu­er­ab­zug für Errich­tungs­kos­ten bleibt bestehen.

Beispiel: Eine Villa wird 2026 um 2.700.000 € erworben und ver­mie­tet. Die Ver­mie­tung ist zwingend steu­er­frei, es ist kein Vor­steu­er­ab­zug für die Anschaf­fung möglich.

Kommt es nach­träg­lich (z. B. durch Reno­vie­run­gen, Aus­bau­ten oder Neben­ge­bäu­de) zu Kosten, die das Objekt über die Luxus­gren­ze heben, wird ab diesem Zeit­punkt die Ver­mie­tung steu­er­frei. Dies führt zu einer Vor­steu­er­be­rich­ti­gung nach § 12 Abs. 10/11 UStG für bereits in Anspruch genom­me­ne Vor­steu­ern der Vorjahre. Repa­ra­tur­kos­ten aufgrund von Natur­ka­ta­stro­phen bleiben bei der Grenz­prü­fung außer Ansatz.

Beispiel: Anschaf­fung 2026 um 1.800.000 €, Reno­vie­rung 2027 um 250.000 €: die Kosten über­schrei­ten die Grenze, die Ver­mie­tung ab 2027 ist zwingend steu­er­frei, eine Vor­steu­er­be­rich­ti­gung für 2026 ist not­wen­dig, es kann kein Vor­steu­er­ab­zug für Kosten der Reno­vie­rung in 2027 geltend gemacht werden.

Die Ein­füh­rung der zwingend unechten Umsatz­steu­er­be­frei­ung für beson­ders reprä­sen­ta­ti­ve Woh­nun­gen markiert einen klaren steu­er­po­li­ti­schen Rich­tungs­wech­sel. Die Kos­ten­schwel­le schafft ein objek­ti­ves, klar hand­hab­ba­res Kri­te­ri­um, das steu­er­li­che Gestal­tungs­spiel­räu­me bei Luxus­im­mo­bi­li­en deutlich einschränkt.

Ins­be­son­de­re für hoch­wer­ti­ge Wohn­pro­jek­te ist daher künftig eine aus­rei­chend genaue Kos­ten­rech­nung und Doku­men­ta­ti­on erfor­der­lich, damit die Ein­hal­tung der Grenze von 2 Mil­lio­nen € inner­halb der Beob­ach­tungs­frist von 5 Jahren sicher­ge­stellt bzw. eine ent­spre­chen­de Berich­ti­gung des Vor­steu­er­ab­zugs vor­ge­nom­men werden kann. Bei Ver­mie­tun­gen an nahe Ange­hö­ri­ge reicht künftig eine fremd­üb­li­che Miete für Luxus­im­mo­bi­li­en nicht mehr aus, um den Vor­steu­er­ab­zug zu sichern. Unter­neh­men und Immo­bi­li­en­in­ves­to­ren sind daher gut beraten, künftige Projekte sorg­fäl­tig zu kal­ku­lie­ren und steu­er­li­che Effekte früh­zei­tig in die Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dung einzubeziehen.

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