Die Ver­mie­tung von Geschäfts­räum­lich­kei­ten ist unecht umsatz­steu­er­be­freit, womit der Verlust des Vor­steu­er­ab­zu­ges ver­bun­den ist. Der Ver­mie­ter kann jedoch zur Umsatz­steu­er­pflicht (20%) optieren, um in den Genuss des Vor­steu­er­ab­zu­ges zu gelangen, was bei hohen Repa­ra­tur­kos­ten und Inves­ti­tio­nen von Vorteil sein kann. Für den vor­steu­er­ab­zugs­be­rech­tig­ten Mieter stellt die Vor­steu­er ohnehin einen Durch­lauf­pos­ten dar.
Dies gilt aber nicht für Ärzte, zumal diese selbst unecht umsatz­steu­er­be­freit sind und damit die Umsatz­steu­er zum Kos­ten­fak­tor wird.
Werden die Geschäfts­räum­lich­kei­ten an nicht vor­steu­er­ab­zugs­be­rech­tig­te Mieter ver­mie­tet, kann es sinnvoll sein, die Miete steu­er­frei zu belassen, wenn mit dem Mieter ver­ein­bart wird, dass die Kosten, die durch den Verlust des Vor­steu­er­ab­zugs ent­ste­hen, vom Mieter zu tragen sind. In dieser Ver­ein­ba­rung sollten auch Vor­steu­ern künf­ti­ger Inves­ti­tio­nen oder Groß­re­pa­ra­tu­ren berück­sich­tigt werden. Da diese Kosten meist nicht so einfach kal­ku­lier­bar sind, kommt es in der Praxis häufig zu einer pau­scha­len Abgel­tung der­ge­stalt, dass die Net­to­mie­te um die halbe weg­fal­len­de Umsatz­steu­er erhöht wird.
Die Option muss nicht für das gesamte Ver­mie­tungs­ob­jekt ange­wen­det werden. Es kann z.B. für Büros zur Umsatz­steu­er­pflicht optiert werden und die Arzt-Ordi­na­ti­on ohne Umsatz­steu­er ver­mie­tet werden. Der Vor­steu­er­be­trag ist dann ent­spre­chend den Umsätzen in abzugs­fä­hi­ge und nicht abzugs­fä­hi­ge Beträge auf­zu­tei­len, womit aller­dings ein nicht uner­heb­li­cher Ver­wal­tungs­mehr­auf­wand ver­bun­den ist. Für den Vor­steu­er­ab­zug ist lt. Rz. 901 UStR jeder Ver­an­la­gungs­zeit­raum für sich zu beur­tei­len.
Zu einem Nachteil des Ver­mie­ters kann es kommen, wenn die Immo­bi­lie umsatz­steu­er­pflich­tig erworben oder errich­tet worden ist. Dieser Vor­steu­er­ab­zug steht nämlich nur für umsatz­steu­er­pflich­ti­ge Ver­mie­tung zu. Kommt es daher inner­halb einer Frist von 10 Jahren zu einer umsatz­steu­er­frei­en Ver­mie­tung, ist die geltend gemachte Vor­steu­er anteilig zurück­zu­zah­len. Ein Wechsel zur Umsatz­steu­er­be­frei­ung sollte daher erst nach Ende dieser Frist erfolgen. Beim Wechsel aus der Umsatz­steu­er­be­frei­ung in die Steu­er­pflicht können hingegen aliquot nach­träg­lich antei­li­ge Vor­steu­ern geltend gemacht werden. Ähnlich verhält es sich auch bei bereits lukrier­ten Vor­steu­ern aus früheren Inves­ti­tio­nen und Groß­re­pa­ra­tu­ren. Diese antei­li­gen Vor­steu­er-Rück­zah­lun­gen sollten eben­falls in die Ver­ein­ba­rung mit dem Arzt auf­ge­nom­men werden.

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