Stellt der Arbeit­ge­ber einem Arbeit­neh­mer Wohnraum kos­ten­los oder ver­bil­ligt zur Ver­fü­gung, liegen steu­er­pflich­ti­ge Ein­nah­men des Arbeit­neh­mers vor. Ein solcher Sach­be­zug ist grund­sätz­lich mit dem üblichen Mit­tel­preis des Ver­brauchs­or­tes anzu­set­zen.

Regelung bis 2008:

§ 2 der Sach­be­zugs­ver­ord­nung sah für die Bewer­tung von Dienst­woh­nun­gen bislang konkrete Qua­drat­me­ter­prei­se vor, die auch die üblichen Betriebs­kos­ten beinhal­te­ten. Die Qua­drat­me­ter­prei­se waren dabei einer­seits vom Baujahr und ande­rer­seits von der Kate­go­rie des Wohn­rau­mes (Dienst­woh­nun­gen für Haus­be­sor­ger, andere Dienst­woh­nun­gen sowie Woh­nun­gen in Eigen­hei­men und Ein­fa­mi­li­en­häu­sern) abhängig und reichten monat­lich von 0,94 € bis 3,27 € pro Qua­drat­me­ter. Wurde die Dienst­woh­nung vom Arbeit­ge­ber hingegen ange­mie­tet, waren in aller Regel 75% der tat­säch­li­chen Miete (samt Betriebs­kos­ten) als steu­er­pflich­ti­ger Sach­be­zug anzusetzen.

Der Ver­fas­sungs­ge­richts­hof (VfGH 30.9.2008, V 349, 350/08) hat § 2 der Sach­be­zugs­ver­ord­nung im Herbst 2008 mit Wirkung ab Ablauf des 31. Dezember 2008 als gesetz­wid­rig auf­ge­ho­ben. Der VfGH begrün­de­te dies u.a. damit, dass die in der Ver­ord­nung fest­ge­leg­ten Qua­drat­me­ter­prei­se für Dienst­woh­nun­gen im Betriebs­ver­mö­gen des Arbeit­ge­bers weit unter der orts­üb­li­chen Miete lagen. Für solche Dienst­woh­nun­gen müsste laut VfGH ein Sach­be­zugs­wert ange­setzt werden, der im Durch­schnitt dem für ange­mie­te­te Woh­nun­gen entspricht.

Regelung ab 2009:

Die Finanz­ver­wal­tung hat auf die Ent­schei­dung des VfGH u.a. mit einer Änderung der Rz 149ff der LStR reagiert (Lohn­steu­er-War­tungs­er­lass vom 10. Dezember 2008). Ab 1. Jänner 2009 sind für Dienst­woh­nun­gen je nach Bun­des­land unter­schied­li­che Sach­be­zugs­wer­te anzu­set­zen. Diese reichen in 2009 inklu­si­ve Betriebs­kos­ten von 4,31 € (Bur­gen­land) bis 7,26 € (Vor­arl­berg) je Qua­drat­me­ter und werden künftig jährlich ange­passt. Werden die Heiz­kos­ten vom Arbeit­ge­ber getragen, erhöht sich der maß­geb­li­che Qua­drat­me­ter­wert um 0,58 €. Für die pau­scha­le Ermitt­lung des Sach­be­zugs­wer­tes sind weder die Lage noch die Größe der Wohnung maß­geb­lich. Es ist auch unbe­acht­lich, ob die Wohnung möbliert oder unmö­bliert ist.

Die Qua­drat­me­ter­wer­te ver­min­dern sich für Woh­nun­gen, die den Standard der miet­recht­li­chen Norm­woh­nung nicht errei­chen, um 30%. Bei
Dienst­woh­nun­gen für Haus­be­sor­ger, Haus­be­treu­er und Portiere sind die Werte um (weitere) 35% zu ver­min­dern, sofern die Tätig­keit über­wie­gend ausgeübt wird. Trägt der Arbeit­neh­mer die Betriebs­kos­ten selbst, sind die Qua­drat­me­ter­wer­te um 25% zu reduzieren.

Die pau­scha­len Qua­drat­me­ter­wer­te sind laut Rz 152 der LStR zwingend mit dem um 25% redu­zier­ten üblichen Mit­tel­preis des Ver­brauchs­or­tes zu ver­glei­chen. Ist dieser Ver­gleichs­wert um mehr als 50% nied­ri­ger oder um mehr als 100% höher als der Qua­drat­me­ter­wert im jewei­li­gen Bun­des­land, ist der um 25% ver­min­der­te fremd­üb­li­che Mietzins anzusetzen.

Wird der Wohnraum vom Arbeit­ge­ber gemietet, sind die pau­scha­len Qua­drat­me­ter­wer­te mit der um 25% gekürz­ten tat­säch­li­chen Miete samt Betriebs­kos­ten (aber ohne Heiz­kos­ten) zu ver­glei­chen. Der höhere Wert ist anzusetzen.

Für Woh­nun­gen, die bereits in 2008 Arbeit­neh­mern zur Ver­fü­gung gestellt wurden, gilt für 2009 bis 2011 eine Über­gangs­re­ge­lung, um einen sprung­haf­ten Anstieg der Abga­ben­be­las­tung zu ver­mei­den. Der Sach­be­zugs­wert steigt laut dieser Regelung in 2009 um 25% der Erhöhung an (2010: 50%, 2011: 75%). Ab 2012 ist sodann der volle Sach­be­zugs­wert anzu­set­zen.

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