Seit jeher zählt die Ver­mie­tung zwischen nahen Ange­hö­ri­gen als „heißes Eisen“ bei der Betriebs­prü­fung. Hierbei kann es nämlich auf einfache Weise zu einer Teilung der steu­er­li­chen Bemes­sungs­grund­la­ge zwischen nahen Ange­hö­ri­gen kommen, wodurch die Steu­er­last ver­rin­gert werden kann. Um diesem „Family-Split­ting Effekt“ ent­ge­gen­zu­wir­ken nimmt die Finanz­ver­wal­tung Ver­trags­be­zie­hun­gen dieser Art beson­ders genau unter die Lupe. Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des VwGH können Ver­ein­ba­run­gen zwischen nahen Ange­hö­ri­gen nur Aner­ken­nung finden, wenn sie

• - nach außen aus­rei­chend zum Ausdruck kommen (Publi­zi­tät),
• - einen ein­deu­tig klaren und jeden Zweifel aus­schlie­ßen­den Inhalt haben und
• - auch zwischen Fami­li­en­frem­den unter den­sel­ben Bedin­gun­gen abge­schlos­sen worden wären.

Zivil­recht­lich ist der Abschluss eines Miet­ver­tra­ges an keine Form gebunden. Eine Ver­ein­ba­rung wäre also auch mündlich oder durch schlüs­si­ges Ver­hal­ten möglich. Aller­dings ist nach den Bestim­mun­gen des MRG bei bestimm­ten Ver­ein­ba­run­gen (z.B. bei der Befris­tung von Miet­ver­hält­nis­sen) die Schrift­lich­keit erfor­der­lich. Da diese Schrift­lich­keit unter Fremden üblich ist, ist dies auch für die Ver­trags­be­zie­hung zwischen nahen Ange­hö­ri­gen zwingend erfor­der­lich. Ein schrift­li­cher Vertrag ist demnach auf jeden Fall emp­feh­lens­wert, da dadurch der ein­deu­ti­ge Inhalt und die Publi­zi­tät klarer zum Ausdruck kommen. Zudem sind in diesem Vertrag die wesent­li­chen Ver­trags­be­stand­tei­le wie z.B. Miet­ent­gelt, Wert­si­che­rungs­klau­seln, Betriebs­kos­ten, Instand­hal­tungs­ver­pflich­tung etc. anzuführen.

In der Ent­schei­dung vom 6.11.2009 wurde vom UFS (GZ RV/0370‑W/06) eine weitere Ver­trags­be­zie­hung zwischen nahen Ange­hö­ri­gen unter­sucht. Wie nicht anders zu erwarten, bestä­tig­te der UFS zunächst die vom VwGH ent­wi­ckel­te oben ange­führ­te Recht­spre­chung. Zudem führte er aus, dass als Kri­te­ri­en für die Fremd­üb­lich­keit vor allem Lage, Größe, Art und Beschaf­fen­heit sowie die Aus­stat­tung des Miet­ge­gen­stan­des her­an­ge­zo­gen werden können. Außerdem stellte der UFS fest, dass auch der Vollzug des Ver­trags­ver­hält­nis­ses wie unter Fremden zu erfolgen hat. Dies beinhal­tet zumin­dest die tat­säch­li­che Zahlung des Miet­ent­gelts sowie die im Vertrag fest­ge­setz­ten, vom Mieter zu tra­gen­den Kosten. Im kon­kre­ten Fall ver­mie­te­te eine Per­so­nen­ge­sell­schaft eine Wohnung an die Tochter der 50%-Gesellschafterin der Per­so­nen­ge­sell­schaft, wobei die Miete um etwa 1/3 unter dem Durch­schnitt einer anderen Wohnung im gleichen Haus lag, obwohl ein exklu­si­ver Zugang zu einem begeh­ba­ren Flach­dach gegeben war. In seiner Ent­schei­dung ging der UFS dennoch von einer fremd­üb­li­chen Ver­trags­be­zie­hung aus. Denn zum einen recht­fer­ti­gen die Dach­schrä­gen sowie die nied­ri­ge­ren Ver­mie­ter­in­ves­ti­tio­nen einen Miet­ent­gelt­ab­schlag. Zum anderen habe sich der Zugang zum Flach­dach zwingend aus dem Dach­bo­den­aus­bau ergeben, da dieser Zugang dem Rauch­fang­keh­rer jeder­zeit zur Ver­fü­gung stehen müsse.

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