Der Verkauf von Lie­gen­schaf­ten ist grund­sätz­lich unecht umsatz­steu­er­be­freit. Es besteht aller­dings gemäß § 6 Abs. 2 UStG die Mög­lich­keit, zur Steu­er­pflicht zu optieren. Bei Prü­fun­gen durch das Finanz­amt kam es in der Praxis regel­mä­ßig zu Dis­kus­sio­nen, ob mit dem Hinweis auf die geplante Behand­lung als steu­er­pflich­ti­ger Umsatz bereits während der Errich­tungs­pha­se Vor­steu­ern für erhal­te­ne Leis­tun­gen geltend gemacht werden können. Seitens der Finanz­ver­wal­tung wurde dabei mitunter die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass erst mit Aus­füh­rung des steu­er­pflich­ti­gen Umsatzes ein Vor­steu­er­ab­zug möglich ist. Dies hätte für den Errich­ter die unan­ge­neh­me Folge gehabt, dass erheb­li­che Finan­zie­rungs­kos­ten für die vorerst nicht abzugs­fä­hi­ge Vor­steu­er ange­fal­len wären.

Judi­ka­tur lag bisher nur für den Fall der geplan­ten Opti­ons­aus­übung zur steu­er­pflich­ti­gen Ver­mie­tung (vgl. Klienten-Info 09/07 zu VwGH vom 13.9.2006, 2002/13/0063) vor. Die hierfür maß­geb­li­chen Kri­te­ri­en, nämlich dass anhand objek­ti­ver Umstände (z.B. Gesprä­che mit poten­ti­el­len Mietern, Betrau­ung einer Immo­bi­li­en­treu­hand­ge­sell­schaft mit der steu­er­pflich­ti­gen Ver­mie­tung des Objekts, Vorlegen ent­spre­chen­der Pla­nungs­rech­nun­gen mit Vor­steu­er­ab­zug und anschlie­ßend steu­er­pflich­ti­ger Ver­mie­tung usw.) die steu­er­pflich­ti­ge Ver­mie­tung den höchsten Grad an Wahr­schein­lich­keit aufweist, hat nun der VwGH in einem jüngst ergan­ge­nen Erkennt­nis (20.10.2009, 2006/13/0193) auch für die zukünf­ti­ge Option zur steu­er­pflich­ti­gen Ver­äu­ße­rung bestä­tigt. Demnach steht ein Vor­steu­er­ab­zug bereits während der Errich­tungs­pha­se zu, wenn anhand objektiv nach­weis­ba­rer Umstände die Ausübung der Option zur Steu­er­pflicht wahr­schein­lich erscheint. Im kon­kre­ten Anlass­fall hatte eine Immo­bi­li­en­ent­wick­lungs­ge­sell­schaft die Errich­tung und Ver­äu­ße­rung von Vorsorge-Woh­nun­gen zum Unter­neh­mens­ge­gen­stand. Aus dem Gesamt­kon­zept war dabei klar ersicht­lich, dass nach der Errich­tung eine steu­er­pflich­ti­ge Ver­äu­ße­rung erfolgen soll. Im übrigen war diese Vor­ge­hens­wei­se auch bei anderen gleich gela­ger­ten Objekten in der Ver­gan­gen­heit prak­ti­ziert worden. 

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