Die seit 1.4.2012 zur Anwen­dung kommende „Immo­bi­li­en­be­steue­rung neu“ sieht im Pri­vat­ver­mö­gen grund­sätz­lich eine Besteue­rung von Immo­bi­li­en­ver­käu­fen mit dem Son­der­steu­er­satz von 25% vor. Ungleich der Rechts­la­ge vor dem 1.4. ist Steu­er­frei­heit nur mehr im Rahmen der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung bzw. bei selbst her­ge­stell­ten Gebäuden möglich. Das BMF hat Anfang Sep­tem­ber Ant­wor­ten zu typi­schen Fragen i.Z.m. der Besteue­rung von Immo­bi­li­en ver­öf­fent­licht (BMF-Info zur neuen Grund­stücks­be­steue­rung in Frage und Antwort) — die Ein­ar­bei­tung der Aussagen in die EStR ist geplant. Nach­fol­gend werden inter­es­san­te Aspekte zur Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung näher dargestellt.

Sinn und Zweck

Ziel der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung ist, das Reinves­ti­ti­ons­po­ten­ti­al für ein Eigen­heim nicht durch die Besteue­rung des Ver­äu­ße­rungs­er­lö­ses zu schmä­lern. Die Befrei­ung betrifft nicht nur das Gebäude sondern auch Grund und Boden und setzt voraus, dass das Haus bzw. die Wohnung entweder von der Anschaf­fung bis zur Ver­äu­ße­rung unun­ter­bro­chen als Haupt­wohn­sitz gedient hat und dieser Zeitraum zumin­dest zwei Jahre beträgt oder dass die Nutzung als Haupt­wohn­sitz inner­halb von 10 Jahren vor dem Verkauf zumin­dest fünf durch­ge­hen­de Jahre aus­ge­macht hat.

Zeiten des Vorbesitzers

Die BMF-Info stellt klar, dass die Vor­aus­set­zun­gen für die Wohn­sitz­be­frei­ung unmit­tel­bar von dem Ver­äu­ße­rer erfüllt sein müssen – es ist nicht aus­rei­chend wenn z.B. der Vor­be­sit­zer die nötigen Zeit­span­nen erfüllt hat und das Gebäude im Erbwege dem späteren Ver­käu­fer zugeht.

Tole­ranz­rah­men

Der Tole­ranz­rah­men für die Fragen, ob der Haupt­wohn­sitz bis zur Ver­äu­ße­rung bestan­den hat bzw. ob der Haupt­wohn­sitz im Zuge der Ver­äu­ße­rung auf­ge­ge­ben wird, wird von 6 Monate auf 12 Monate ver­län­gert. Der Tole­ranz­rah­men ist typi­scher­wei­se ein Thema, wenn der Ver­trags­zeit­punkt von der tat­säch­li­chen Übergabe der Immo­bi­lie abweicht oder wenn die Bewohn­bar­keit des Eigen­heims etwa durch Instand­set­zungs­ar­bei­ten erst erreicht werden muss. Für die Anwen­dung der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung ist wichtig, dass eine Ver­ein­ba­rung über den Zeit­punkt der Aufgabe des Haupt­wohn­sit­zes durch den Ver­käu­fer vor­lie­gen muss. Dem BMF folgend ist es aus­ge­schlos­sen, dass der Tole­ranz­rah­men für die Errei­chung der zeit­li­chen Vor­aus­set­zung der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung hin­zu­ge­zählt wird.

Nutz­flä­che

Die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung kommt zur Anwen­dung, wenn min­des­tens 2/3 der gesamten Nutz­flä­che für eigene Wohn­zwe­cke ver­wen­det werden. In der BMF-Info kommt klar zum Ausdruck, dass etwa beim Verkauf eines Eigen­hei­mes mit zwei Woh­nun­gen zumin­dest 2/3 der Gebäu­de­flä­che für Eigen­wohn­zwe­cke genutzt werden müssen. Der Begriff des (begüns­tig­ten) Eigen­heims setzt überdies voraus, dass in dem Wohnhaus nicht mehr als zwei Woh­nun­gen sind und deren Ver­wen­dung zu Wohn­zwe­cken mehr als 2/3 beträgt. Auf den nicht für Wohn­zwe­cke genutz­ten Teil kann die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung nicht ange­wen­det werden. Die Gar­ten­flä­che kann – eine Nutzung für Wohn­zwe­cke vor­aus­ge­setzt — niemals die Eigen­heim­ei­gen­schaft und somit die Befrei­ung begrün­den.

Garten und Kfz-Abstellplatz

Klar­ge­stellt wird seitens des BMF, dass die Befrei­ung für Grund und Boden von 1.000 m² auf die Gesamt­grund­stücks­flä­che bezogen ist (Gebäude und Garten) und nicht nur auf die reine Gar­ten­flä­che (zusätz­lich). Werden Kfz-Abstell­plät­ze mit­ver­äu­ßert, so sind max. zwei von der Befrei­ung mit­er­fasst. Dies gilt selbst dann, wenn sich die Park­plät­ze auf einem geson­der­ten Grund­stück (eigene Ein­la­gen­zahl) befinden. 

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