Ob Immo­bi­li­en­ver­äu­ße­run­gen als gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del ein­ge­ord­net werden oder aus dem Pri­vat­ver­mö­gen heraus erzielt werden, bringt unter­schied­li­che steu­er­li­che Kon­se­quen­zen mit sich — nicht zuletzt die Mög­lich­keit der Gel­tend­ma­chung der Her­stel­ler­be­frei­ung würde im Rahmen des gewerb­li­chen Grund­stücks­han­dels ins Leere laufen. Die Her­stel­ler­be­frei­ung führt zur Befrei­ung von Gewinnen aus der Ver­äu­ße­rung eines selbst­her­ge­stell­ten Gebäudes im Rahmen der Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er; der Grund und Boden bleibt steu­er­pflich­tig sofern nicht auch die Vor­aus­set­zun­gen für die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung vorliegen.

Das BFG hatte sich (GZ RV/1100486/2016 vom 11.6.2018) mit einem Sach­ver­halt aus­ein­an­der­zu­set­zen, in dem auf einer Lie­gen­schaft, welche ursprüng­lich mit der Absicht, eine Grund­re­ser­ve für sich und die eigenen Kinder schaffen zu wollen, zehn Jahre später mehrere Eigen­tums­woh­nun­gen errich­tet und an Dritte ver­äu­ßert wurden. Im Zuge der Errich­tung der Eigen­tums­woh­nun­gen war von den beiden Lie­gen­schafts­ei­gen­tü­mern zwecks Pro­jekt­ab­wick­lung und auch aus Haf­tungs­über­le­gun­gen eine “Wohnbau-GmbH” gegrün­det worden. Die beiden natür­li­chen Personen - zugleich Gesell­schaf­ter der Wohnbau-GmbH — blieben die Eigen­tü­mer der Woh­nun­gen und waren der Ansicht, dass der Verkauf der Woh­nun­gen aus ihrem Pri­vat­ver­mö­gen heraus erfolgte. Die Her­stel­ler­be­frei­ung sei daher anzu­wen­den, nicht zuletzt deshalb, da die beiden Lie­gen­schafts­ei­gen­tü­mer in sämt­li­chen Kauf­ver­trä­gen mit den Woh­nungs­käu­fern als Ver­käu­fer genannt waren.

Bei der Abgren­zung zwischen gewerb­li­chem Grund­stücks­han­del einer­seits und Ver­mö­gens­ver­wal­tung ande­rer­seits, sprechen im vor­lie­gen­den Fall folgende Aspekte grund­sätz­lich für den gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del. Generell ist ein Gewer­be­be­trieb durch eine nach­hal­ti­ge, mit Gewinn­ab­sicht unter­nom­me­ne, als Betei­li­gung am wirt­schaft­li­chen Verkehr dar­stel­len­de Tätig­keit gekennzeichnet.

• Erfolg­rei­ches Bemühen um Ertei­lung einer Baubewilligung,
• Errich­tung der Wohnbau-GmbH als Bau­trä­ger GmbH,
• Erstel­lung eines Nutz­wert­gut­ach­tens mit anschlie­ßen­der Pari­fi­zie­rung und daraus resul­tie­ren­de, zusätz­li­che wert­stei­gern­de Maßnahmen,
• plan­mä­ßi­ger geziel­ter Verkauf der ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten (konkret 11 Woh­nun­gen inner­halb etwas weniger als einem halben Jahr),
• Bewer­bung der Woh­nun­gen auf einer eigens ein­ge­rich­te­ten Homepage (inklu­si­ve Details zu Lage, Bau­fort­schritt, Bau­qua­li­tät etc.).

Mit Verweis auf ältere Recht­spre­chung betonte das BFG, dass die Ver­äu­ße­rung von Grund­stü­cken aus dem Pri­vat­ver­mö­gen dann keine Ver­mö­gens­ver­wal­tung mehr ist, sondern gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del dar­stellt, wenn die Ver­mö­gens­ver­wer­tung anstelle der Ver­mö­gens­nut­zung in den Vor­der­grund tritt. Dabei muss auch auf die Beson­der­hei­ten von (bebauten) Grund­stü­cken Rück­sicht genommen werden — etwa die Not­wen­dig­keit einer Mehr­jah­res­be­trach­tung, da Grund­stü­cke typi­scher­wei­se nur unre­gel­mä­ßig und in einer geringen Zahl von Fällen erworben und wieder abge­setzt werden.

Im kon­kre­ten Fall ist voll­um­fäng­lich steu­er­pflich­ti­ger gewerb­li­cher Grund­stücks­han­del bei den beiden natür­li­chen Personen auch dann gegeben, wenn der Wille zum plan­mä­ßi­gen Abver­kauf erst nach der Errich­tung der Woh­nun­gen ent­stan­den ist. Dem BFG folgend ist es nämlich für gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del nicht not­wen­dig, dass die Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht bereits im Zeit­punkt der Anschaf­fung bzw. im Zeit­punkt der Bebauung des Grund­stücks vor­han­den ist. Der Umstand, dass im Zeit­punkt der Bebauung zwei Wohn­blö­cke mit ins­ge­samt 14 Woh­nun­gen sowie Garagen- und Abstell­plät­zen errich­tet werden sollten, spricht überdies gegen eine Eigen­nut­zung durch die beiden Lie­gen­schafts­ei­gen­tü­mer und folglich für gewerb­li­chen Grund­stücks­han­del.

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