Wenn­gleich für die Berech­nung der Grund­er­werb­steu­er (GrESt) grund­sätz­lich der Wert der Gegen­leis­tung (z.B. der Kauf­preis) maß­geb­lich ist, so kommt auch dem soge­nann­ten Grund­stücks­wert als Min­dest­be­mes­sungs­grund­la­ge eine wesent­li­che Bedeu­tung zu. Nicht zuletzt deshalb, da er auch explizit als Bemes­sungs­grund­la­ge für bestimm­te Erwerbs­vor­gän­ge wie etwa im Zusam­men­hang mit unent­gelt­li­chen Über­tra­gun­gen oder bei Umgrün­dun­gen zu ver­wen­den ist.

Die Ermitt­lung des Grund­stücks­werts ist in der Grund­stücks­wert­ver­ord­nung geregelt, wobei grund­sätz­lich entweder das Pau­schal­wert­mo­dell zur Anwen­dung kommt (Kom­bi­na­ti­on aus Grund- und/oder Gebäu­de­wert) oder die Ermitt­lung anhand eines geeig­ne­ten Immo­bi­li­en­preis­spie­gels erfolgt. Für Grund­er­werb­steu­er aus­lö­sen­de Trans­ak­tio­nen mit Bau­rech­ten (z.B. Ein­räu­mung oder Über­tra­gung eines Bau­rechts) oder i.Z.m. durch Bau­rech­te belas­te­ten Grund­stü­cken hatte die Grund­stücks­wert­ver­ord­nung bislang keine Infor­ma­tio­nen vor­ge­se­hen — mit Herbst 2019 hat sich das durch eine Novel­lie­rung der Grund­stücks­wert­ver­ord­nung geändert. Unter einem Baurecht versteht man (zivil­recht­lich) ein soge­nann­tes eigen­tums­ähn­li­ches Recht, wie es bei­spiels­wei­se auch das Woh­nungs­ei­gen­tum oder das Ver­äu­ße­rungs- und Belas­tungs­ver­bot ist. Konkret ist das Baurecht ein ding­li­ches, ver­äu­ßer­li­ches und ver­erb­li­ches Recht, auf oder unter Boden­flä­che eines fremden Grund­stücks ein Bauwerk zu haben. Für den Lie­gen­schafts­ei­gen­tü­mer kann das Baurecht den Vorteil bieten, die Lie­gen­schaft ver­wer­ten zu können, ohne sein Eigentum aufgeben zu müssen. Der Bau­be­rech­tig­te auf der anderen Seite erspart sich den Kauf­preis für die Lie­gen­schaft und muss bloß den Bauzins bezahlen.

Die Grund­stücks­wert­ver­ord­nung sieht im Rahmen der Ermitt­lung des Grund­stücks­wer­tes eines Bau­rech­tes und des mit einem Baurecht belas­te­ten Grund­stücks für die Berech­nung des Grund­werts fol­gen­des vor (der Gebäu­de­wert als zweite Kom­po­nen­te des Grund­stücks­werts unter­liegt keinen beson­de­ren Bestim­mun­gen). Maß­ge­ben­de Über­le­gung dabei ist, ob der Grund­wert des Grund­stücks dem Baurecht zuzu­ord­nen ist oder mit dem belas­te­ten Grund­stück zusam­men­hängt. Beträgt die Dauer des Bau­rechts im Zeit­punkt des Ent­ste­hens der Steu­er­schuld noch 50 Jahre oder mehr, so ist der Grund­wert des Bau­rech­tes in Höhe des Grund­wer­tes des unbe­bau­ten Grund­stü­ckes und der Grund­wert des belas­te­ten Grund­stü­ckes mit Null anzu­set­zen. Folglich wird in dieser Kon­stel­la­ti­on der gesamte Grund­wert des Grund­stücks dem Baurecht zuge­ord­net und das belas­te­te Grund­stück hat in diesem Zeit­punkt keinen Wert. Macht hingegen die Dauer des Bau­rech­tes im Zeit­punkt des Ent­ste­hens der Steu­er­schuld weniger als 50 Jahre aus, so ist der Grund­wert des Bau­rech­tes mit 2% des Grund­wer­tes des unbe­bau­ten Grund­stü­ckes für jedes volle Jahr der rest­li­chen Dauer des Bau­rech­tes anzu­set­zen. Der Grund­wert des belas­te­ten Grund­stü­ckes ist die Dif­fe­renz zwischen dem Grund­wert des unbe­las­te­ten Grund­stü­ckes und dem Grund­wert für das Baurecht. Bei dieser Variante ver­rin­gert sich der dem Baurecht zuzu­ord­nen­de Grund­wert linear um 2% pro vollem Jahr der ver­blei­ben­den Dauer des Bau­rechts — im Gegenzug erhöht sich der Grund­wert des belas­te­ten Grund­stücks um jährlich 2%. Für beide Kon­stel­la­tio­nen gilt im End­ef­fekt, dass die Summe aus dem Grund­wert des Bau­rechts und dem Grund­wert des belas­te­ten Grund­stücks dem Grund­wert des unbe­las­te­ten Grund­stücks ent­spre­chen muss.

Da vor der Novel­lie­rung der Grund­stücks­wert­ver­ord­nung die GrESt bei Begrün­dung oder Über­tra­gung eines Bau­rechts mit dem 18fachen des Jah­res­werts der Bau­rechts­zins­ver­pflich­tung gede­ckelt war, kann es sein, dass das nun­meh­ri­ge Her­an­zie­hen des Grund­stücks­werts als Min­dest­be­mes­sungs­grund­la­ge bei Bau­rech­ten zu einer erhöhten GrESt führt. Eine Lösungs­mög­lich­keit besteht unter Umstän­den in dem Nachweis des Boden­wert­an­teils des Bau­rechts durch ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten — dabei handelt es sich bekann­ter­ma­ßen um die dritte Mög­lich­keit der Ermitt­lung des Grund­stücks­werts (neben Anwen­dung des Pau­schal­wert­mo­dells und der Ablei­tung aus einem geeig­ne­ten Immobilienpreisspiegel).

Bild: © John Hurst — Fotolia