Kon­flik­te zwischen Mieter und Ver­mie­ter gewinnen beson­ders dann an Brisanz wenn essen­ti­el­le Mie­ter­be­dürf­nis­se wie eine funk­tio­nie­ren­de Heizung oder Warm­was­ser dau­er­haft gefähr­det sind, weil die Heizung oder der Warm­was­ser­boi­ler defekt sind. Es dreht sich dann regel­mä­ßig um die Frage, wer für die zumeist kost­spie­li­ge Ersatz­in­ves­ti­ti­on auf­kom­men muss. Der Oberste Gerichts­hof (OGH) hatte sich vor nicht zu langer Zeit (GZ 1 Ob 183/12m vom 13.12.2012) mit Unstim­mig­kei­ten in einer Miet­woh­nung im Voll­an­wen­dungs­be­reich des Miet­rechts­ge­set­zes (MRG) bzw. des für Genos­sen­schafts­woh­nun­gen ver­gleich­ba­ren Woh­nungs­ge­mein­nüt­zig­keits­ge­set­zes (WGG) aus­ein­an­der­zu­set­zen. Konkret wurde der Warm­was­ser­boi­ler alters­be­dingt defekt und dessen Aus­tausch von den Mietern bezahlt (Kosten rund 1.000 €), da der Ver­mie­ter die Beglei­chung der Instal­la­teurs­rech­nung ver­wei­gert hatte. Unter Hinweis auf die (ver­meint­li­che) ver­trag­li­che Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters zum Aus­tausch des defekten Geräts hatten die Mieter in Folge die monat­li­chen Miet­zah­lun­gen redu­ziert (Reduk­ti­on um 100 € pro Monat), wor­auf­hin der Ver­mie­ter mit Nach­for­de­rung des feh­len­den Mietz­ins­an­teils die Auf­kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses anstrebte.

Der gegen­ständ­li­che Miet­ver­trag enthält die Ver­pflich­tung der Mieter, die Wohnung und alle Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de, wozu auch Heizungs- und Warm­was­ser­auf­be­rei­tungs­an­la­gen gehören, instand zu halten und zu warten. Die Instand­hal­tungs­pflicht des Mieters wird dem Wortlaut ent­spre­chend nur dadurch ein­ge­schränkt, dass der Ver­mie­ter für ernste Schäden des Hauses bzw. für die Besei­ti­gung einer erheb­li­chen Gesund­heits­ge­fähr­dung auf­kom­men muss. Zusätz­lich zu dieser den gesetz­li­chen Bestim­mun­gen der Erhal­tungs­pflicht des Ver­mie­ters ent­spre­chen­den Klausel ist im Vertrag fest­ge­schrie­ben, dass die gewöhn­li­che Abnut­zung (der Wohnung) zu Lasten des Ver­mie­ters geht.

Ver­mie­ter trägt mangels genauer ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­rung nicht die Austauschkosten

Die Frage nach der Kos­ten­tra­gung im Zusam­men­hang mit dem Aus­tausch eines defekten Boilers fällt dem OGH folgend in einen so genann­ten Grau­be­reich, da es sich nicht um einen ernst­haf­ten Schaden am Gebäude handelt, für dessen Besei­ti­gung der Ver­mie­ter Sorge tragen muss. Aus Mie­ter­per­spek­ti­ve stellt sich jedoch die Frage, ob die War­tungs­ver­pflich­tung auch den Ersatz beinhal­tet, ins­be­son­de­re wenn der Defekt des Geräts nicht vom Mieter ver­schul­det wurde, sondern auf zeit­li­cher Abnut­zung beruht. Der OGH kam zu der Ent­schei­dung, dass bei feh­len­der aus­drück­li­cher ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­rung die Kosten für den Aus­tausch eines defekten Warm­was­ser­boi­lers nicht vom Ver­mie­ter getragen werden müssen und dem Mieter – wenn er wie im kon­kre­ten Fall die Bezah­lung über­nom­men hat – kein sofor­ti­ger Ersatz­an­spruch zusteht. Eine Ver­trags­klau­sel, wonach die gewöhn­li­che Abnüt­zung der Wohnung und der Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de zu Lasten des Ver­mie­ters gehe, ist für eine Kos­ten­tra­gung durch den Ver­mie­ter nicht konkret genug. Die in dem Miet­ver­trag auf den Mieter über­wälz­te Instandhaltungspflicht/Wartungspflicht umfasst also auch den Aus­tausch des irrepa­ra­bel gewor­de­nen Warmwasserboilers.

Kein Miet­zins­min­de­rungs­an­spruch nach Behebung des Mangels

Die von den Mietern ange­kün­dig­te und tat­säch­lich vor­ge­nom­me­ne Min­de­rung des Miet­zin­ses um ca. 100 € pro Monat gleich­sam als Kom­pen­sa­ti­on der für den Boi­ler­aus­tausch auf­ge­wen­de­ten Kosten ist auch aus einem weiteren Grund unbe­rech­tigt. Ein all­fäl­li­ger Miet­zins­min­de­rungs­an­spruch steht nämlich nur für die Dauer der Man­gel­haf­tig­keit bzw. der ein­ge­schränk­ten Brauch­bar­keit des Bestands­ob­jekts zu. Selbst wenn das Problem durch den Mieter behoben wird, ist mangels Fort­be­stehen der ein­ge­schränk­ten Nut­zungs­mög­lich­keit der Wohnung keine Kürzung der Miet­zah­lun­gen für die Fol­ge­mo­na­te möglich.

Der OGH bringt mit seiner Ent­schei­dung Licht in einen Grau­be­reich des Miet­rechts. Nicht zuletzt aus Mie­ter­sicht zeigt sich, dass klare Rege­lun­gen im Miet­ver­trag emp­feh­lens­wert sind, um unan­ge­neh­me weil zumeist kost­spie­li­ge Ersatz­in­ves­ti­tio­nen im Zusam­men­hang mit essen­ti­el­ler Woh­nungs­ein­rich­tung nicht aus eigener Tasche bestrei­ten zu müssen. Sollte dies trotzdem ein­tre­ten, so darf nicht ver­ges­sen werden, dass bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses immerhin Rück­for­de­rungs­an­sprü­che für einen nütz­li­chen Aufwand getätigt werden können. Aus Ver­mie­ter­sicht ist erfreu­lich, dass eine Selbst­be­he­bung des Mangels durch den Mieter nicht auto­ma­tisch – etwa in Form der Gegen­rech­nung von Aus­tausch­kos­ten mit dem zukünf­ti­gen Mietzins – zulasten des Ver­mie­ters aus­schla­gen kann.

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