Die steu­er­li­che Aner­ken­nung von Ver­mie­tungs­tä­tig­kei­ten von Häusern bzw. Woh­nun­gen durch eine Pri­vat­stif­tung an den Stifter bzw. an den Begüns­tig­ten wird typi­scher­wei­se von der Finanz­ver­wal­tung kritisch hin­ter­fragt. Ins­be­son­de­re dann, wenn die Immo­bi­lie auf die per­sön­li­chen Bedürf­nis­se des Mieters zuge­schnit­ten ist und aufgrund der Größe, Lage sowie der exklu­si­ven Aus­stat­tung eine rentable Ver­mie­tung an eine andere Person nicht ohne weiteres ange­nom­men werden kann. Der Ver­wal­tungs­ge­richts­hof hatte sich unlängst (GZ Ra 2017/15/0047 vom 22.3.2018) mit der Frage aus­ein­an­der­zu­set­zen, ob das von einer Pri­vat­stif­tung errich­te­te (und an Stifter und Allein­be­güns­tig­te ver­mie­te­te) Haus für Zwecke der Ein­nah­men­er­zie­lung errich­tet worden sei oder ob keine steu­er­lich rele­van­te, unter­neh­me­ri­sche Betä­ti­gung vorliegt. Kern­aspekt dabei ist die Höhe einer fremd­üb­li­chen Miete, welche sich basie­rend auf früherer Recht­spre­chung dadurch aus­zeich­net, dass die Rendite eines markt­üb­lich agie­ren­den Immo­bi­li­en­in­ves­tors (aus dem ein­ge­setz­ten Kapital durch Ver­mie­tung) erzielt wird. Dabei müsste ein Ren­di­te­zins­satz aus der Summe der Anschaf­fungs- und Her­stel­lungs­kos­ten (bzw. gege­be­nen­falls des Ver­kehrs­wer­tes) zwischen 3% und 5% erziel­bar sein (Wei­ter­ent­wick­lung der soge­nann­ten “Ren­di­te­mie­te”).

Eine solche abs­trak­te Ren­di­te­be­rech­nung ist jedoch dann nicht not­wen­dig, sofern für das Miet­ob­jekt in der gege­be­nen Bauart und Aus­stat­tung ein funk­tio­nie­ren­der Mie­ten­markt exis­tiert. Es ist also vom Steu­er­pflich­ti­gen nach­zu­wei­sen, dass ein wirt­schaft­lich agie­ren­der, (nur) am Miet­ertrag inter­es­sier­ter Investor Immo­bi­li­en­ob­jek­te ver­gleich­ba­rer Gedie­gen­heit und Exklu­si­vi­tät errich­tet und am Markt gewinn­brin­gend ver­mie­tet. Im kon­kre­ten Fall wurde im Zusam­men­hang mit der Ver­mie­tung durch die Pri­vat­stif­tung — im Sinne des Nach­wei­ses der Fremd­üb­lich­keit der Ver­mie­tung — die Ent­wick­lung des Marktes für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser seit Erwerb des Grund­stücks verfolgt und doku­men­tiert. Dies umfasst den Ausdruck von seitens Immo­bi­li­en­mak­lern im Internet ange­bo­te­nen Objekten sowohl in Öster­reich als auch in Deutsch­land. Allen Objekten ist gemein, dass sie eine Wohn­flä­che von min­des­tens 200 m² haben, über eine über­durch­schnitt­lich gute Aus­stat­tung verfügen und den Miet­prei­sen ent­spre­chend nur für einen kleinen Teil der Bevöl­ke­rung leistbar sind. Das Bun­des­fi­nanz­ge­richt sah durch diese Sammlung von Ver­gleichs­ob­jek­ten den Nachweis eines funk­tio­nie­ren­den Mie­ten­markts nicht als erfüllt an, da sich die vor­ge­leg­ten Infor­ma­tio­nen auf die all­ge­mei­ne Beschrei­bung der Objekte beschränk­ten. Neben Angaben zu den Anschaf­fungs- bzw. Her­stel­lungs­kos­ten bzw. zu den Ver­kehrs­wer­ten fehlte vor allem der Nachweis, dass die Immo­bi­li­en tat­säch­lich nach­ge­fragt und in weiterer Folge ver­mie­tet worden sind.

Der VwGH stimmte dem BFG zu und stellte klar, dass für den Nachweis eines funk­tio­nie­ren­den Mie­ten­mark­tes mehr getan werden müsse, als Immo­bi­li­en­an­ge­bo­te im Internet zu doku­men­tie­ren. Schließ­lich würde auch ein wirt­schaft­lich agie­ren­der, (nur) am Miet­ertrag inter­es­sier­ter Investor vor Errich­tung des Miet­ob­jekts den Mie­ten­markt erkunden, um Fehl­in­ves­ti­tio­nen zu ver­mei­den. Die von der Pri­vat­stif­tung vor­ge­brach­ten Argu­men­te, dass es sich bei umfang­rei­che­ren Nach­wei­sen um eine unzu­läs­si­ge Beweis­last­um­kehr handeln würde und dabei von einem Durch­schnitts­bür­ger das Spe­zi­al­wis­sen eines Sach­ver­stän­di­gen verlangt würde, liefen ins Leere.

Bild: © kim — Fotolia