Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen (Aus­tausch einiger Fenster, Türen etc.) im betrieb­li­chen Bereich können prin­zi­pi­ell sofort als Betriebs­aus­ga­be abge­setzt werden. Aus­nah­men gibt es jedoch bei Ver­mie­tun­gen zu Wohn­zwe­cken (Ver­tei­lung der Auf­wen­dun­gen auf 10 Jahre bei Instand­set­zungs­auf­wen­dun­gen) und bei „anschaf­fungs­na­hen Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen“, wobei letztere Ausnahme kürzlich vom VwGH einer näheren Prüfung unter­zo­gen wurde. Unter dem Begriff „anschaf­fungs­na­he Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen“ versteht man Auf­wen­dun­gen, die in einem nahen zeit­li­chen Zusam­men­hang mit dem Erwerb eines Gebäudes stehen. Ein naher zeit­li­cher Zusam­men­hang wird prin­zi­pi­ell bei einem Zeitraum von drei Jahren ange­nom­men. Wenn also ein Unter­neh­mer ein altes Gebäude gekauft hat, wurden die Anschaf­fungs­kos­ten vorerst akti­viert. Inner­halb von drei Jahren vor­ge­nom­me­ne Reno­vie­rungs­auf­wen­dun­gen mussten als „anschaf­fungs­na­he Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen“ eben­falls akti­viert werden und konnten nur auf die Rest­nut­zungs­dau­er des Gebäudes verteilt abge­schrie­ben werden. Diese Regelung sollte zu einer Gleich­stel­lung zwischen einem Käufer eines neu her­ge­rich­te­ten Gebäudes und eines reno­vie­rungs­be­dürf­ti­gen Gebäudes führen. Die Not­wen­dig­keit der Gleich­stel­lung ergab sich daraus, dass der Kauf­preis der reno­vie­rungs­be­dürf­ti­gen Lie­gen­schaft nied­ri­ger war, da nicht der Ver­käu­fer sondern der Käufer die Auf­wen­dun­gen tätigte. Durch die nach­träg­li­che Akti­vie­rung der Reno­vie­rungs­auf­wen­dun­gen wurde eine Gleich­stel­lung mit dem Käufer bewirkt, dessen Lie­gen­schaft schon vorher ver­bes­sert wurde und welcher somit einen höheren akti­vie­rungs­pflich­ti­gen Kauf­preis zu zahlen hatte.

Mit Erkennt­nis vom 30.6.2010 hat der VwGH (GZ 2005/13/0076) nun seine Rechts­an­sicht grund­le­gend geändert. Demnach kommt es nun darauf an, ob das Gebäude schon vor dem Kauf in einem betriebs­be­rei­ten Zustand war. Ist dies der Fall und kommt es nach dem Kauf zu keiner Änderung der Nutzung, können Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen sofort abge­zo­gen werden. So konnte eine Kos­me­ti­ke­rin, welche ihr bereits gewerb­lich genutz­tes Geschäfts­lo­kal selbst aus einem Miet­ver­trag her­aus­kauf­te und ein Jahr nach dem Kauf die Fenster und das Geschäfts­por­tal erneu­er­te, diese Auf­wen­dun­gen sofort absetzen, da die Betriebs­be­reit­schaft schon vor dem Kauf gegeben war und es zu keiner Änderung der betrieb­li­chen Nutzung kam. Der VwGH betont zudem, dass es nicht darauf ankommt, ob die Erneue­run­gen not­wen­dig oder dringend sind.

Keine Aus­wir­kun­gen hat dieses Judikat aller­dings auf die Ver­mie­tung von im Betriebs­ver­mö­gen befind­li­chen Gebäuden an nicht betriebs­zu­ge­hö­ri­ge Arbeit­neh­mer zu Wohn­zwe­cken. Hier wird die Akti­vie­rung der nach­ge­hol­ten Instand­set­zungs­auf­wen­dun­gen auch wei­ter­hin durch eine gesetz­lich gere­gel­te zwin­gen­de Ver­tei­lung auf 10 Jahre ersetzt.

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