Eine wichtige Ausnahme von der Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er auf private Grund­stücks­ver­äu­ße­run­gen stellt die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung dar. Sie kommt dann zur Anwen­dung, wenn entweder das ver­äu­ßer­te Eigenheim/die Eigen­tums­woh­nung ab der Anschaf­fung bis zur Ver­äu­ße­rung für min­des­tens zwei Jahre durch­ge­hend als Haupt­wohn­sitz gedient hat (und der Haupt­wohn­sitz auf­ge­ge­ben wird) oder wenn das ver­äu­ßer­te Eigenheim/die Eigen­tums­woh­nung dem Ver­äu­ße­rer inner­halb der letzten zehn Jahre vor der Ver­äu­ße­rung min­des­tens fünf Jahre durch­ge­hend als Haupt­wohn­sitz gedient hat (und der Haupt­wohn­sitz auf­ge­ge­ben wird). Das BFG hatte sich unlängst (GZ RV/3100894/2016 vom 13.12.2017) mit dem Fall aus­ein­an­der­zu­set­zen, in dem das Eigen­heim von der Groß­mutter geschenkt worden war, das Haus erst nach einer gründ­li­chen Reno­vie­rung vom Beschenk­ten bezogen werden konnte und wenige Jahre danach von diesem verkauft wurde. Mit Hinweis auf die zwei­jäh­ri­ge durch­ge­hen­de Nutzung als Haupt­wohn­sitz sollte die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung geltend gemacht werden.

Da im kon­kre­ten Fall die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung in Form fünf­jäh­ri­ger durch­ge­hen­der Nutzung (inner­halb der letzten zehn Jahre) kei­nes­falls erreicht werden konnte, ana­ly­sier­te das BFG die Vor­aus­set­zun­gen für die zweite Form der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung im Detail. Der Geset­zes­wort­laut stellt dabei darauf ab, dass die Eigen­tums­woh­nung “ab der Anschaf­fung bis zur Ver­äu­ße­rung” für min­des­tens zwei Jahre durch­ge­hend als Haupt­wohn­sitz gedient hat. Aller­dings erfor­dert eine Anschaf­fung jeden­falls einen ent­gelt­li­chen Erwerb und nicht den (unent­gelt­li­chen) Erwerb durch Schen­kung, Erb­schaft oder Ver­mächt­nis. Da im vor­lie­gen­den Fall das Eigen­heim geschenkt worden war, kann auch diese Form der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung nicht in Anspruch genommen werden. Die Ver­äu­ße­rung unter­liegt daher der Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er.

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