In dem oftmals gespann­ten Ver­hält­nis zwischen Ver­mie­ter und Mieter war die Frage, wer für die Wartung bzw. die Reparatur/den Aus­tausch der Therme auf­zu­kom­men hat, schon viele Jahre Aus­gangs­punkt für Mei­nungs­ver­schie­den­hei­ten und kon­tro­ver­se Recht­spre­chung. So hatte der Oberste Gerichts­hof bei Woh­nun­gen, die unter das Miet­rechts­ge­setz (MRG) fallen, bereits vor Jahren ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter nicht für eine Ther­men­re­pa­ra­tur auf­kom­men muss (GZ 5 Ob 17/09z vom 24.3.2009). Aller­dings kann der Mieter bei einer defekten Therme die Miete mindern. Jahre später kam der OGH zur Ent­schei­dung, dass das Recht auf Miet­zins­min­de­rung entfällt, sobald der Mieter die Therme auf eigene Kosten repa­rie­ren lässt, da das Zins­min­de­rungs­recht nur für die Dauer der Unbrauch­bar­keit zusteht (GZ 2Ob165/13y vom 14.11.2013).

Seit 1. Jänner 2015 ist durch die Wohn­rechts­no­vel­le 2015 gesetz­lich ein­deu­tig klar­ge­stellt, dass in Miet­woh­nun­gen der Ver­mie­ter für die Repa­ra­tur (oder den Aus­tausch) des Warm­was­ser­boi­lers bzw. der Therme zustän­dig ist. Der Mieter muss hingegen für die jähr­li­chen War­tungs­kos­ten auf­kom­men. Dies gilt für alle Woh­nun­gen, die entweder ganz oder teil­wei­se unter das MRG fallen sowie für Woh­nun­gen nach dem Woh­nungs­ge­mein­nüt­zig­keits­ge­setz („Genos­sen­schafts­woh­nun­gen“). Von Bedeu­tung ist, dass die zwin­gen­de Erhal­tungs­pflicht des Ver­mie­ters nur für mit­ver­mie­te­te Heiz­ther­men, Warm­was­ser­boi­ler etc. gilt und nicht für solche Geräte, die der Mieter während des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses selbst in der Miet­woh­nung instal­liert hat. Mieter, die vor dem 1.1.2015 bereits eine neue Therme ange­schafft haben, können aufgrund dieser Geset­zes­än­de­rung nun nicht den Ver­mie­ter für diese Inves­ti­ti­on zur Kasse bitten.

Mehr Recht­si­cher­heit bei Wohnungseigentumszubehör

Während die Klar­stel­lung bei den Warm­was­ser­ther­men wohl ten­den­zi­ell den Mietern ent­ge­gen­kommt, bringt die Wohn­rechts­no­vel­le 2015 auch Klarheit für die Eigen­tü­mer (und Ver­mie­ter) – und zwar betref­fend Woh­nungs­ei­gen­tums­zu­be­hör wie Kel­ler­ab­tei­le, Gara­gen­ab­stell­plät­ze oder Gärten. Es ist nun nicht mehr not­wen­dig, dass dieses Zugehör im Grund­buch (B‑Blatt) ein­ge­tra­gen ist, sofern sich die Zuord­nung (etwa des Gara­gen­plat­zes) ein­deu­tig aus den im Grund­buch ent­hal­te­nen Urkunden (z.B. Woh­nungs­ei­gen­tums­ver­trag) im Zusam­men­halt mit der Nutz­wert­ermitt­lung oder ‑fest­set­zung ergibt. Bisher galt in diesem Bereich erheb­li­che Rechts­un­si­cher­heit zu den Erfor­der­nis­sen, um Zubehör-Woh­nungs­ei­gen­tum wirksam begrün­den zu können. So wurde bisher ein nicht im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nes Zubehör zum Miet­haupt­ob­jekt, selbst wenn es als Zubehör-Woh­nungs­ei­gen­tum gewidmet war, teil­wei­se auch als all­ge­mei­ner Teil der Lie­gen­schaft gesehen. 

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