Eine bedeut­sa­me Ausnahme von der Besteue­rung im Rahmen der Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er liegt dann vor, wenn die so genannte Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung geltend gemacht werden kann. So ist der Ver­äu­ße­rungs­er­lös aus Eigen­hei­men bzw. Eigen­tums­woh­nun­gen samt Grund und Boden steu­er­frei, wenn das Eigen­heim bzw. die Eigen­tums­woh­nung von der Anschaf­fung (Fer­tig­stel­lung) bis zur Ver­äu­ße­rung für min­des­tens zwei Jahre durch­ge­hend als Haupt­wohn­sitz gedient hat und der Haupt­wohn­sitz auf­ge­ge­ben wird. Gleiches gilt, wenn der Haupt­wohn­sitz auf­ge­ge­ben wird und das Objekt inner­halb der letzten zehn Jahre vor der Ver­äu­ße­rung min­des­tens fünf Jahre durch­ge­hend als Haupt­wohn­sitz gedient hat. Hin­sicht­lich der zeit­li­chen Nähe zwischen Ver­äu­ße­rung und Aufgabe (dieses) Haupt­wohn­sit­zes gilt eine Tole­ranz­frist von 1 Jahr ab Kauf­ver­trags­da­tum.

Das BFG hatte sich (GZ RV/7104377/2017 vom 21.2.2019) mit dem Fall aus­ein­an­der­zu­set­zen, in dem eine Wohnung aufgrund finan­zi­el­ler Schwie­rig­kei­ten ver­äu­ßert werden musste und die Steu­er­pflich­ti­ge die Wohnung vom Käufer in Folge zurück­mie­te­te, um wei­ter­hin in der Wohnung bleiben zu können. Demnach war sowohl vor als auch nach der Ver­äu­ße­rung der Haupt­wohn­sitz in dieser Wohnung. Die von ihr geltend gemachte Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung wurde vom Finanz­amt aller­dings nicht aner­kannt. Im Zuge der Ent­schei­dungs­fin­dung betonte das BFG, dass der Sinn und Zweck der Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung darin besteht, dass der Ver­äu­ße­rungs­er­lös unge­schmä­lert zur Schaf­fung eines neuen Haupt­wohn­sit­zes zur Ver­fü­gung steht. Dies deshalb, da regel­mä­ßig mit der Schaf­fung eines neuen Haupt­wohn­sit­zes, zusammen mit dessen Ver­le­gung, hohe finan­zi­el­le Auf­wen­dun­gen ver­bun­den sind, wie etwa der Erwerb selbst oder auch die Aus­stat­tung (auch bei der Ein­rich­tung einer neu ange­mie­te­ten Wohnung).

Ein solches Finan­zie­rungs­er­for­der­nis besteht gerade dann nicht, wenn eine Wohnung unmit­tel­bar nach der Ver­äu­ße­rung im Rahmen eines Miet­ver­hält­nis­ses wei­ter­be­nutzt wird. Das BFG ging davon aus, dass im kon­kre­ten Fall nämlich keine höheren Belas­tun­gen durch Erwerb von Eigentum bzw. Aus­stat­tung einer neuen Miet­woh­nung ent­stan­den, sondern dass beab­sich­tigt wurde, die durch den Verkauf der Eigen­tums­woh­nung frei­wer­den­den Mittel für andere Zwecke ver­wen­den zu können (bei­spiels­wei­se zur Ent­schul­dung von auf der Lie­gen­schaft befind­li­chen Lasten). Im End­ef­fekt ist die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung bei Wei­ter­be­nut­zung der ver­äu­ßer­ten Wohnung (als Haupt­wohn­sitz) nicht anwend­bar — daran ändert auch nichts, dass die Haupt­wohn­sitz­be­frei­ung im Falle der Ver­äu­ße­rung und nach­ge­hen­der Nutzung als Neben­wohn­sitz zur Anwen­dung kommen würde. Ob der Ver­fas­sungs­ge­richts­hof den von der Steu­er­pflich­ti­gen ins Treffen geführ­ten Verstoß gegen den Gleich­heits­grund­satz teilt und somit eine Befrei­ung von der Immo­bi­li­en­er­trag­steu­er trotz Bei­be­hal­tung des Haupt­wohn­sit­zes ermög­licht, bleibt aller­dings abzu­war­ten.

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