Wird eine Tätig­keit als steu­er­li­che “Lieb­ha­be­rei” ein­ge­stuft, so dürfen daraus resul­tie­ren­de Verluste nicht mit anderen Ein­künf­ten aus­ge­gli­chen werden bzw. nicht in Fol­ge­jah­re vor­ge­tra­gen werden. So können etwa Verluste aus der Ver­mie­tung und Ver­pach­tung nicht mit posi­ti­ven steu­er­li­chen Ein­künf­ten wie z.B. Gehalts­ein­künf­ten aus­ge­gli­chen werden und dadurch Steuern gespart werden. Ande­rer­seits sind zufäl­li­ger­wei­se resul­tie­ren­de Gewinne nicht steu­er­pflich­tig. Von Lieb­ha­be­rei ist gemein­hin aus­zu­ge­hen, wenn eine Tätig­keit mittel- bis lang­fris­tig keinen posi­ti­ven Gesamt­erfolg erwarten lässt.

Im Rahmen der Ver­mie­tung und Ver­pach­tung muss grund­sätz­lich zwischen der “großen Ver­mie­tung” und der “kleinen Ver­mie­tung” unter­schie­den werden. Beide beinhal­ten unter­schied­li­che Anfor­de­run­gen wie z.B. ver­schie­den lange Betrach­tungs­zeit­räu­me. Noch vor der eigent­li­chen Lieb­ha­be­rei­the­ma­tik wird die Abzugs­fä­hig­keit von Wer­bungs­kos­ten­über­schüs­sen bei der Über­las­sung von Immo­bi­li­en in einigen Situa­tio­nen kritisch gesehen und kann zur steu­er­li­chen Negie­rung von Wer­bungs­kos­ten­über­schüs­sen führen. Dies droht etwa bei man­geln­der Ver­mie­tungs­ab­sicht, bei frem­dun­üb­li­chen Ver­trags­ge­stal­tun­gen gegen­über Nahe­ste­hen­den, bei Wohn­raum­ver­sor­gung für nahe Ange­hö­ri­ge in Erfül­lung einer Unter­halts­pflicht oder auch bei der Nutzung zu eigenen Wohn­zwe­cken (z.B. bei der gemein­sa­men Ehewohnung).

Die große Ver­mie­tung i.S.d. Lieb­ha­be­rei stellt die ent­gelt­li­che Gebäu­de­über­las­sung dar, welche nicht mit der Bewirt­schaf­tung von Eigen­hei­men, Eigen­tums­woh­nun­gen und Miet­wohn­grund­stü­cken mit qua­li­fi­zier­ten Nut­zungs­rech­ten zusam­men­hängt (typi­scher­wei­se die erwerbs­wirt­schaft­li­che Ver­mie­tung von Geschäfts- und Büro­ob­jek­ten). Bei der großen Ver­mie­tung wird grund­sätz­lich eine steu­er­lich rele­van­te Ein­kunfts­quel­le ange­nom­men — dennoch gibt es keinen (geschütz­ten) Anlauf­zeit­raum, inner­halb dessen jeden­falls von einer Ein­kunfts­quel­le aus­ge­gan­gen werden kann. Generell kommt es darauf an, ob die Betä­ti­gung in der konkret gewähl­ten Bewirt­schaf­tungs­art geeignet ist, inner­halb des abseh­ba­ren Zeit­raums einen Gesamt­ge­winn (Gesamt-Ein­nah­men­über­schuss) zu erwirt­schaf­ten. Bei der großen Ver­mie­tung beträgt dieser Zeitraum 25 Jahre ab Beginn der ent­gelt­li­chen Über­las­sung bzw. maximal 28 Jahre ab dem erst­ma­li­gen Anfallen von Auf­wen­dun­gen (Ausgaben). Hierbei kommt eine stich­tags­be­zo­ge­ne Betrach­tung zur Anwendung.

Die soge­nann­te kleine Ver­mie­tung umfasst bei­spiels­wei­se die Ver­mie­tung von Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern, Feri­en­häu­sern, Bun­ga­lows, Eigen­tums­woh­nun­gen (unab­hän­gig von der Anzahl der in einem Gebäude gele­ge­nen Eigen­tums­woh­nun­gen), ein­zel­nen Appar­te­ments etc. Bei der kleinen Ver­mie­tung ist ver­stärkt auf die bloße Eignung für die private bzw. fami­liä­re Nutzung abzu­stel­len. Unter­schied zur großen Ver­mie­tung ist, dass hierbei im Falle von Ver­lus­ten grund­sätz­lich von Lieb­ha­be­rei aus­zu­ge­hen ist. Es besteht jedoch die Mög­lich­keit, die Lieb­ha­be­rei­ver­mu­tung zu wider­le­gen. Als Zeitraum für die Erzie­lung eines Total­über­schus­ses bei der kleinen Ver­mie­tung gelten 20 Jahre ab Beginn der ent­gelt­li­chen Über­las­sung bzw. höchs­tens 23 Jahre ab dem erst­ma­li­gen Anfallen von Auf­wen­dun­gen (Ausgaben) — es gilt ebenso eine stich­tags­be­zo­ge­ne Betrach­tung.

Mittels einer Pro­gno­se­rech­nung kann Lieb­ha­be­rei ent­kräf­tet werden, da nach­ge­wie­sen wird, dass inner­halb eines abseh­ba­ren Zeit­raums eine Ein­kunfts­quel­le vorliegt. Neben den in den Lieb­ha­be­rei­richt­li­ni­en genann­ten Ele­men­ten (z.B. sind Art und Ausmaß der Bemü­hun­gen zur Ver­bes­se­rung der Ertrags­la­ge durch struk­tur­ver­bes­sern­de Maß­nah­men, wie etwa Ratio­na­li­sie­rungs­maß­nah­men, zu berück­sich­ti­gen) stellen sich folgende Anfor­de­run­gen an eine plau­si­ble Pro­gno­se­rech­nung: Ein­be­zie­hung aller Jahre der Betä­ti­gung; Ein­be­zie­hung von Repa­ra­tu­ren und Instand­set­zungs­auf­wen­dun­gen nach einem ange­mes­se­nen (nicht will­kür­lich ver­schieb­ba­ren) Zeitraum; Ansatz rea­lis­ti­scher Miet­zins­stei­ge­run­gen; Berück­sich­ti­gung des Miet­aus­falls­ri­si­kos; Ansatz rea­lis­ti­scher Fremd­ka­pi­tal­zin­sen und Fremd­wäh­rungs­ri­si­ken sowie Ori­en­tie­rung an tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen. Für die große Ver­mie­tung gelten diese Anfor­de­run­gen genauso — aller­dings gibt es ein­nah­men­sei­tig eine Beson­der­heit bei gesetz­lich beschränk­ten Miet­zin­sen i.S.d. MRG. Im Rahmen der Pro­gno­se­rech­nung müssen beschränk­te Miet­zin­se durch markt­üb­li­che Mieten ersetzt werden. Grund­sätz­lich ent­schei­det über den Erfolg der Pro­gno­se­rech­nung, ob und wann die Verluste durch spätere Über­schüs­se aus­ge­gli­chen werden können. Nicht berück­sich­tigt werden dürfen im Rahmen der Pro­gno­se­rech­nung jedoch die Erlöse aus der Ver­äu­ße­rung des Miet­ob­jekts.

Wird eine Ver­mie­tung zunächst als Ein­kunfts­quel­le ein­ge­stuft, bleiben jedoch die Jah­res­er­geb­nis­se hinter der Prognose zurück, so ist zu prüfen, ob der ursprüng­lich abseh­ba­re Zeitraum ein­ge­hal­ten werden kann. Wird die Prognose allein aufgrund von “Unwäg­bar­kei­ten” wie z.B. höhere Gewalt/Naturkatastrophen oder eine nicht erkenn­ba­re Insol­venz von Mietern verfehlt, spricht dies gegen Lieb­ha­be­rei (zum oftmals schmalen Grat zwischen Unwäg­bar­keit und betä­ti­gungs­ty­pi­schem Risiko siehe jedoch Klienten-Info 08/18).

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