Der UFS (GZ RV/0022‑W/06 vom 4.3.2010) hatte sich mit der Frage zu beschäf­ti­gen, ab wann bei einem für Ver­mie­tungs­zwe­cke ange­schaff­ten Gebäude die Abset­zung für Abnut­zung („Abschrei­bung“) geltend gemacht werden kann. Anders aus­ge­drückt war zu ent­schei­den, ob es einen Unter­schied macht, wenn ein Gebäude ange­schafft, ver­mie­tet und dann saniert wird im Gegen­satz zur Sanie­rung nach der Anschaf­fung und darauf folgende Ver­mie­tung. Im vor­lie­gen­den Fall wurde – die Ver­mie­tungs­ab­sicht hat von Beginn an bestan­den — nach Erwerb des Gebäudes eine Sanie­rung durch­ge­führt und vom Finanz­amt die gleich (nach Anschaf­fung) geltend gemachte AfA nicht aner­kannt, da die die Abschrei­bung aus­lö­sen­de Nutzung des Gebäudes erst mit Fer­tig­stel­lung der Sanie­rung möglich sei.

Wenn­gleich Lite­ra­tur­mei­nung und auch Ent­schei­dun­gen des Ver­wal­tungs­ge­richts­hofs nicht ein­heit­lich sind, so hat der UFS fest­ge­stellt, dass die AfA-Berech­ti­gung ab dem Tag der Anschaf­fung vorliegt. Bei Gebäuden ist nämlich die tat­säch­li­che Nutzung im Regel­fall von der „Inbe­trieb­nah­me“ unab­hän­gig und der Aspekt der alters­be­ding­ten (Ab)Nutzung zu berück­sich­ti­gen. Der für die Abschrei­bung maß­geb­li­che Nut­zungs­zeit­raum umfasst auch die Nutzung mittels Sanie­rung zum Zwecke der anschlie­ßen­den Vermietung.

Zu beachten ist, dass für die AfA der Zeit­punkt der Bezah­lung der Anschaf­fungs­kos­ten nicht von Bedeu­tung ist, weshalb später anfal­len­de Anschaf­fungs­ne­ben­kos­ten bereits im Jahr der Anschaf­fung in die Abschrei­bungs­ba­sis ein­zu­be­zie­hen sind. Übrigens gilt die für den betrieb­li­chen Bereich nor­mier­te Halb­jah­res­ab­schrei­bung sinn­ge­mäß auch für den außer­be­trieb­li­chen Bereich und ist daher auf mit Ver­mie­tung und Ver­pach­tung im Zusam­men­hang stehende Gebäude anzuwenden.

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